主题：你所不知道的车位与法律

标签：人防车位地下车位

本人非法律系专业，谨此抛砖引玉，本文绝大多数内容取材来自于网上。很多人说较真没有用，和开发商讲法律没有用，但我觉得，权利不是从天上掉下来的，是要靠自己去争取的。否则就真的木有用了，我们处于XX主义初期阶段，也许再过50年，等第一批商品房到了70大限了，相关的矛盾才会真正显现，人们的维权意识会提高，法律法规也会完善。

 

目前列出以下几条：

1.产权风险（你知道你真金白银买到的到底是什么吗？）

2.合同租赁（租期可以无限长么？）

3.人防车位（有关部门能白占我的地盘么？）

4.车库维修（你是北宁湾一期二期的地下车位所有者么？）

1.产权风险：先看车位的类型

 

正规车位：只有地下车位(库)建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

 

公摊车位：根据《物权法》第七十四条第三款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据该条规定，“无产权的公摊车位”属于业主共有，对于共有部分，只有业主才有权处分。但业主委员会可以根据委托物业管理公司对阳光车位进行管理，对外进行出租使用收益，租金收益除去必要的管理成本等费用之后，剩余租金收益可归入小区维修基金。

非法车位：这类是规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库)，这种停车位虽然没有计算在建筑物的建筑面积之内，但这是属于未按地下车位报建的地下空间改造而成的车位，但根本无法无法取得产权证。开发商和物业公司无权擅自处理这些车位(库)，它们应该属于全体业主的共有财产。

 

人防车位：另有专述

 

风险：如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。忽悠你买，但是买了半天注意合同上写的只是使用权，没有产权，不能办理产权证。没有产权的东西，用时没事，有了突发事件，或者拆迁的时候，就要吃亏了，没有产权证是不受法律保护的。

车库建设的成本已经包含在建设工程中了，花我们的钱，建造设施，反过来让我们买单，虽然不是不可以，但是收益理应归全体业主

另外，有无良商人会把同一个车位卖给多个人，当然，这情况很少见

 

对策：我真心不知道写什么好了，除了问明白，心里有个谱，该买还是得买，该租还是得租，钱依旧被开发商和物业赚走。期待真正懂法的人提点建议，期待国家早点出台更详细的物业及车位方面的法律法规。话说业主委员会批准他们设立车位了么？

 

依据：参照 物权法 第六章 业主的建筑物区分所有权部分，尤其是第73 74条

 

2.合同租期：根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”

 

风险：也就是说，业主租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。买20年送你30年 50 年 100年，送的这个年份，只能呵呵了。

 

对策：现在很多车位声明只卖不租，实际上其本质是只租不卖，明确租赁权利，以及赠送使用权的内容，最好是无条件续租备忘条款（好吧,我在day dreaming）

 

依据：参照 合同法 第214条

 

3.人防车位：人防工程是国家战备工程，是国家要求开发商强制配套建设的,人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权,开发商出售人防车位是不允许的，但是可以出租

 

风险：在发生紧急状况时，将被有关部门无条件征用

 

对策：不管是租是买，在认购前明确你的车位是否属于人防车位，并白纸黑字写在合同上

 

依据：参照 中华人民共和国人民防空法

 

4.车库维修：漏水了？地面坏了？你确定能修么？你确定有人来修么？你确定修得好么？你确定修好了不需要你额外花钱么？

 

风险:地下车位的漏水维修容易扯皮，拖来拖去

 

对策：合同，还是合同，看看合同有没有车位维修的条款吧，没有产权证的车位，肯定是不用缴维修基金的，那么修车位的钱从哪来呢？

 

依据：参照 物权法 合同法 住宅专项维修基金管理办法

 

 

以目前的情况，能做到最好的也就是要求开发商把以上问题在合同中列明，写清了。车位合同多数不是含糊其辞就是霸王条款，我们应该要求：

 

1 明确车位的位置，面积，车位使用权产权所有权类型，如其所有权不属于业主，应要求第三方或审计机构证明车位的土地出让和建设投资是独立于商品房之外的。如其所有权属于业主，则应要求物业公开车位费用收支和用途

 

2 对于租赁使用权加赠送的车位，要么其无法办理产权证，要么就是能办但是不给你办，应要求对赠送年份予以法律性的保障。

 

3 声明人防车位在特殊条件下的用途和征用方式，同时要求出示人防工程使用证，并要求在车位租赁期内，开放商或物业保证 人防工程使用证不过期。

 

4 明确车位维修和漏水赔偿的条款，及车位维护不及时的减租退租条款

 

 

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好吧，我又在day dreaming了

 

但是如果大家买车位前都向开发商问明这些事，相信对我们自身绝对是有利无害的

 

如果联合起来，不买不清不楚不明不白的车位，开发商和物业也是早晚要妥协的

 

就到这里了，望各位补充完善

 

原来这么多讲究啊

确实不了解啊

长知识了 

 这下不就知道了嘛 

 现在小产权不是受到限制了吗

涨姿势了啊啊 哈哈 

 这个就是？

还真是不知道啊