主题：刘玉录：未来商业地产发展趋势

刘玉录：未来商业地产发展趋势
1、 分散化趋势
根据中国社科院一项研究成果的资料，工业化不同阶段的商品流通网络业态迄今已经历了发展三个阶段。

工业化不同阶段的商品流通网络
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工业化阶段（时间/年代）                   商品流通网络业态
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工业化I期：                      在批发与零售商之间演化出一系列中间商，商品流
（18世纪70年代-19世纪50年代）  通组织形式结构分化。商业出现集中化趋势。

工业化II期：                     出现连锁商店，这是工业化以来的第二次商业革命。
（19世纪60年代-20世纪50年代）  商业集中化加剧，大型商业中心形成。

工业化III期：                    第三次商业革命推出超市，方便店、廉价商店、购物
（20世纪60年代-20世纪90年代）  中心、特许经营现身。商业中心出现分散化趋势。
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资料来源：王徽：《商业流通网络》

2、 郊区化趋势
商业郊区化是城市现代化过程中的一个必然现象，这已经为发达工业化国家历史所证明。我们的观点还有，商业郊区化是对住宅郊区化的直接反映；商业郊区化也是现代商业物流发展的产物。现在，天津商业地产已经出现郊区化前兆：继几年前家乐连锁超市落地北辰以来，先后有10万平方米的杨柳青商业城、数万平方米的雍阳商城和宝坻商业街建成运营，10万平方米的静海东方商业街正在建设，4万平方米的（新）东丽商业中心已经规划。近年，上海市商铺开发亦出现外移现象，2003年内环线施工面积比上年减少20%，而外环与内环之间施工面积比重从19%上升到28%，外环线以外的区域面积比重从15%上升到27%。
3、 连锁化趋势
近年连锁零售行业发展迅猛，正在成为我国大陆商业流通社会的主导业态。1999年以来，世界连锁百强在中国大陆每年实现销售额、营业总面积、门店总数、员工人数等几项主要指标分别以年52%、59%、29%、24%的速度增长着。象国际知名的优秀大型连锁零售店家乐福、沃尔玛、麦德隆均已抢滩中国，并已取得了显著的业绩。
投资，是“机会-风险”的组合博弈，是成功概率的把握。有些人看到别人赚钱了后悔道，“我应该早些进行投资，现在已经没有机会了。”我们说，不，机会现在就摆在眼前。