主题：贷款时间不一定越长越好！首套房最好买大户！

一、首套房最好买大户！

2013年发生了很大的变化，导致个人投资者的投资渠道、投资收益率都有了很大的突破。

首先，钱荒事件导致整个市场的无风险利率抬升；

其次，以现金宝、余额宝为代表的互联网金融极大的降低了个人投资者的投资门槛；

再次，以爱投资、有利网等为代表的P2P理财为个人投资者提供了“收益风险比”较高的投资渠道。

所以接近贷款成本的利率进行复利投资变得原来越有可能（如果你是首套房的话就更不在话下了）。

简而言之，首套房贷下浮的利率就是白送给你的补贴，因此首套房尽可能用足杠杆，尽可能买大户，公积金贷款趁早用、用足最好。

二、贷款时间不是越长越好

1、如果你能获得的投资收益率=按揭贷款利率，10年和20年是无差别的。

2、如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率，缩短贷款期限更有利。

3、如果你的投资收益率高于按揭贷款利率，延长贷款期限更有利。

分析过程见楼下~

假设个人能够以6.55%复利投资是乐观的情景。现实中由于金融产品不是无限细分，市场上能够达到5%以上的相对安全的投资产品基本都是存在准入门槛的（5万起步的理财还没有连续稳定年化5%的收益率），这意味着你省下来的钱（实际中是按月还按揭，每月省下来的钱更少）可能必须要先存定期或者买收益率低的货币基金，攒到一个门槛值（比如5万、20万）才能进行高一些收益率的投资。所以现实中如果你只能投资理财产品的话，收益率很可能达不到你的贷款利率水平。在投资收益率不如贷款利率高的情况下，缩短贷款期限是合理的。

以下是计算过程，为了计算方便，假设一年只还一次钱：

根据上述表格，我们假设买房人每年的总现金流入就是278860.71元（取数没有特殊意义，只为方便，取其他值不会改变结果），并且在20年保持不变；

两种按揭模式下的各个年份的现金流余额如下表所示：

20年按揭的情况下，等于每年你都省下了96626.37元可以用于个人投资；10年按揭的情况下，前10年由于偿还按揭分文不剩所以没有任何剩余资金可以用来投资，但第11年开始你每年都有278860.71元可以用于投资，问题就变成了两种情形下的投资终值有什么差别（投资收益率暂时按6.55%计算，后面会做敏感性分析）：
（1）20年按揭情形，假设都是期末缴款，20年后你的财富总额就是一套房子加上如下现金余额：=FV（6.55%,20,96626.37)=3771937.92
（2）10年按揭情形，你从第11年开始投资，20年后你的财富总额为一套房子加上如下现金余额：
=FV(6.55%,10,278860.71)=3771937.92

因此在投资收益率相同的情况之下，10年和20年两种情形相同。

接下来是敏感性分析，看投资收益率变动情况下二者（20年-10年）的差额，单位是万元。

可以看出，如果个人有收益率更高的投资渠道，延长贷款期限是有利的。

具体到个人，投资和消费应该怎么归类以确定自己的贷款策略呢？
1、购房自住，并且长期都不打算卖掉房产或者更换新房的，属于消费，能力所及范围内越短越好（不一定，下文有补充分析）；
2、购入房产，自住或投资目的，很可能中长期会更换新房或者卖掉的，属于长期投资，期限越长越好；
3、购入房产，但仅打算短期持有，抱有炒房目的，属于短期投资。这个要看你认为你能从炒房中取得多少收益。如果认为房产将延续大牛市，房价继续飙升，能取得很高的收益，那么贷款年限越长越好；如果认为房产暴涨时代已经结束，未来增长步入低速，比如题中假设增速在8%左右徘徊，那么贷款年限越短越好。

尽瞎说！按现在的通货膨胀速度肯定越长越好！

尽瞎说！按现在的通货膨胀速度贷款时间肯定越长越好！！！！！

 就是，贷款时间肯定越长越好，房贷20年 10年后你的工资翻一倍呢，不说翻一倍，自己参考以前的收入，肯定是涨工资吧，当前货币基金4.3%五年定期 5.2%网络贷款12% 年化率大概如此吧 组合可以抵得上贷款利率，还可以超过贷款支付利息。万一出现其他情况，还可以选择提前还款，个人觉得越长越好

 楼主说的那些公式我不懂，我只知道钱越来越不值钱了。现在的10万，50万，到几十年后都不值什么

看完了，然后我懵了

这是对有钱人说的，没钱的买得起大户型么