主题：试着解析一下地产政策

1.事隔两年以后，重提房价调控目标。

2011年年初的调控政策中，曾要求相关地方政府要有一个房价调控的具体目标，尤其是对新房的价格涨幅要作出明确的规定和承诺，即所谓“限价令”。但事后看来，效果并不好。要么不少地方政府目标房价定的标准太高，从而使限价失去了意义;要么确定了也没有严格执行，纯粹流于形式;甚至有的地方政府消极对待，在价格上报时间上故意拖延，在价格上涨幅度上故意隐瞒。今年的“国五条”又重提限价问题，一方面意味着调控的价码;另一方面随着新一届中央领导集体的亮相，以及不断强调的改变领导干部的工作作风问题的落实，相信此次房价工作责任制的落实与问责力度会比2011年有所加强，效果也会更加明显。

2.限购政策被重点强调，而且更加严厉。

限购和限贷政策是我国房地产调控的两大核心政策，也是产生积极调控效果的主要依托。但自去年以来，很多执行限购政策的城市里都变相、甚至公开地放松了限购政策，这是去年年底和今年年初楼市调控出现反复的重要原因之一。此次新政重点突出限购，要求已经实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施;其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。在这里，同样可以感觉到政策进一步从严的涵义。因为这一方面意味着已经限购的城市曾经出台并且在执行的放松限购政策可能被重新审视甚至取消，另一方面限购政策的覆盖面可能会增加。不过从实际情况上来看，更多城市加入限购行列的可能性并不大，因为去年年底以来价格快速上涨的以一线城市为典型代表，包括部分二线城市，这些大都已经在执行限购政策。而有可能被限购的只剩下三四线城市，但从近期此类城市的房地产市场表现来看，与一线城市可谓冰雪两重天，以鄂尔多斯、温州、贵阳、常州、营口，最近又出了个唐山等为代表，“崩盘”与“鬼城”之声不绝于耳，何谈价格快速上涨。因而对它们的所谓限购，从目前市场形势来看，只存在理论上的可能性。

3.重新强调扩大个人住房房产税改革试点范围，并将此作为坚决抑制投机投资性购房的重要举措。

《2013年国家拿什么来调控房地产》(见2013年2月4日商都房产网“楼市峰会”专栏)，细述了国家对于房产税开征的过程、效果以及有关方面(包括温总理)对房产税未来发展前景的表态。大概的意思是，从长远上来看，房产税开征具有必要性和必然性，但近期内那怕是扩大试点也有重重障碍，不可操之过急。但是，就当社会上因此普遍对扩大房产税试点范围报以悲观预期(至少2013年是悲观的)时候，“国五条”重提房产税“扩点”问题，不由有时人们眼前一亮。这一方面表明了中央调控房地产市场的决心，另一方面也表明了中央坚持以经济手段调控房地产市场的决心。

4.保障性安居工程的惠及范围发生了重大的变化。

“国五条”明确而带有约束力地指出，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。农民工的住房问题能否被纳入城市保障性安居工程的范围统筹解决，一直是社会各界关注的重要民生问题。2月17日，四川省住建厅下发的《2013年全省住房保障工作要点》明确将于2013年启动实施“农民工住房保障行动”，把农民工等外来务工人员逐步纳入城镇住房保障体系，而且考虑将20%的公租房向农民工等外来务工人员供应，又一次是该悬而未决的问题成为舆论关注的焦点。按道理来讲，农民工现在已经成为我国城镇化进程中重要的推动力量，中国城镇化的程度也在不断提高，但农民工却一直被城市视为“二等公民”游离于城市公共服务体系以外，这是我国城镇化发展中亟待解决的重大问题。前文提及的中央经济工作会议涉及“着力提高城镇化质量”时，提出“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好”。统一纳入城镇住房保障应是农业转移人口市民化的重要组成部分，由此来看，“国五条”中的有关论述是中央经济工作会议精神的进一步落实和具体化。

5.“国五条”明确要推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

首先，这一条与扩大房产税试点相配合，相呼应。没有一个统一完善的城镇个人住房信息系统，征收房产税就失去了基本的依据。因为只有全面把握个人住房信息，才能准确确定应税房产的套数和价值，对个人而言，做到公平合理的负担税负，对地方政府而言，可以公平、公正、全额、足额地征缴税收，从而使房产税达到增加地方收税和调节房地产市场的目的。其次，这也可能是对近期坊间热议的各地出台政策禁止“以人查房”的一种表态。如何做好科学的个人住房信息管理工作，做到既按照党和国家的有关规定要求公务人员做到财产公开透明，同时又保护普通守法公民应享有的个人隐私和商业秘密，是“加强市场监测和信息发布管理”的应有之义。

购房者期待调控效果显现

对于刚刚出台的“国五条”，多数购房者的第一反应是，“期待新政能让房价稳步回调”抑或“借政策的光能抄底买房。”昨天本报走访的多位意向购房者中，八成以上受访者都对“国五条”表示欢迎。

“国家新出台的调控政策，听说二套房首付提高至7成的谣言被打破了，而且新政策还提出会扩大个人住房房产税改革试点范围，还会增加普通商品住房及用地供应！”打算在河西区置业的刘先生说：“春节期间，很多新楼盘都连市了，我们全家趁着放假多转了几个楼盘，不过很多楼盘的优惠都很少，因此过年期间我们没有买房，打算好好比较再出手。而最近听说了国家又要出台新的调控政策，对于我们这些迟早要买房的刚性需求的人来说，无疑是个好消息，如果新政策可以迫使开发商增加一点优惠就更好了！”昨天接受采访的多位意向购房者中，除极少数人认为房价一定会涨外，半数左右的买家都与刘先生有相似的看法。

本市某二手房中介经纪人张磊分析认为，“国五条”的出台，虽然体现了政府遏制房价过快上涨的决心和强硬态度，不过要从政策再传导到市场还需要一个渐进的消化过程。“在过去的2012年里本市的房价整体涨幅不大，还是处于一个可控制范围内。尤其是对于刚性需求的业主来说，买房子并未受到根本影响。”张磊相信，这次调控依然是对于投资投机性需求会起到很大的压制作用，连续调控最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。

商品房销售预期下降

“我们是在去年开了一期的楼盘，销售总体良好，这眼看到3月份就要推出二期楼盘了，这些做销售的兄弟姐妹难免心里打鼓啊。”东丽区一新开楼盘的负责人施经理介绍说。

本市一位房地产业内人士介绍，对于即将到来的3月“小阳春”，很多开发商都铆足了劲，准备冲一下销售业绩，有些新开楼盘甚至提前增加了7、8名销售员，以备开盘高峰。“客观来讲，‘国五条’的出台目的是进一步规范房地产市场，抑制不合理的高房价，但这无疑也是对开发商的一个考验。”有业内人士认为，天津市的房产市场还是具有其特殊性的，人们追涨不买跌的心理特性十分突出，如果调控效果显现，“小阳春”或许会变成“小寒春”。

不过，也有商品房销售人士分析，此次的“国五条”影响力并没有那么可怕。一位销售人员表示：“此前的‘国八条’是禁购，难免影响销量，购房人的预期可能又被干扰，未来交易量下降是必然；而此次的‘国五条’对于销售方来讲仍然可以坦然面对，此前猜测针对提高二套房首付的细则也没有出现，因此开发商的压力也将小很多。”

二手房市场反应平淡

相对于商品房市场的悲观预期，二手房市场则显得格外平静。昨日上午接受本报采访的多家地产中介门店，对于“国五条”的影响都表示市场反应平淡：“市场的反应现在还没显现出来，因为春节期间二手房供求量本身就平淡，目前客户来店量很少，今天上午不少门店甚至都没有客户到访。”

据链家地产市场部王琳表示，市场对“国五条”尚处于理解阶段，买卖双方基本都没有因“国五条”出台而打乱原有的购房计划，也暂时没有出现紧急入市的现象。各分店电话及上门咨询量较以往并未增加，而涉及咨询新政影响的更是寥寥无几。本市多家中介相关负责人均表示，各门店的反应确实较为平淡，一方面由于春节期间人们暂时把注意力转移出了楼市，另一方面，每次有新政策出台，市场一般都会有3-5天的反应期，真正的市场反应要之后才会显现。

为后续政策出台预留空间

“‘国五条’实际应该算是对‘国八条’的一次强调和延续。”天津财经大学经济学院副院长丛屹教授直言，尽管此次“国五条”让楼市一直以来的政策观望情绪终于有“靴子落地”之感，但这一政策对于市场的影响还仅限于信号层面，真正具有市场影响力的政策有可能在下半年亮相。

对去年下半年以来出现的行情反弹，丛屹认为，其背后主要有两大推力，一是坊间流传的涨价预期，另一个则是货币投放量的增加和资金入市形成的价值杠杆。值得注意的是，“国五条”主要是重申严格执行“国八条”中的各项调控政策，没有实际操作层面的政策加深，因此市场不会产生新一轮的大幅波动，而上半年的信贷投放力度通常会比较大，加上前一期“翘尾”行情的延续，上半年楼市很可能会保持相对平稳的高位运行，房价也会保持高位。不过，成交高位运行到一定阶段，调控政策也可能延续前两年的规律，即在三四季度出手勒紧政策执行之手，这也可能造成下半年房价的再度回落。鉴于这一预期，2013年房价预计难逃震荡命运，买家还需谨慎观察出手时机。

丛屹认为，“国五条”作为新一轮楼市调控的框架性约定，如果得以延续和执行，应该具有四方面的积极意义。首先，限购、限贷为核心，得以坚持。限购“进一步扩围”，限贷继续成为撒手锏；其次，新政突出强调了“房产信息联网”政策的实施。这是调控政策“分化”和“细化”的基础，避免以往“一刀切”式“情况不明决心大”的毛病。第三，继续推动中小户型和保障房的供给，这是完善供给结构的重要途径。第四，“完善责任制”、“坚决抑制投机”、“加强监管”（包括房产税扩围的说法），除了可以看到的制度和机制完善要求以外，更是继续为后续政策出台预留空间。