主题：我觉得吧，居民负债能力下降跟楼市有着必然的联系
- 发表于2014-03-24
既然是看过数字，才得出的结论，那么接下来笔者将引用几组数据来分享：1、首先引用的是中国居民储蓄额到底多不多，中国人到底富裕不，即41万亿储蓄余额对房地产意味着什么？同样央行的数据，2013年年末，居民贷款总额19.8万，居民房贷余额9.8万亿（这个数据很可疑）。41万亿贷款，如果是城市居民和农村居民平分的话，笔者认为考虑到大规模乡村务工人员的储蓄额度，将城乡对分，并不过分。也即城镇居民存款余额为21万亿，而同样居民贷款余额中，9.8万亿的贷款应该归功于城镇，而居民经营性贷款中，或者我们也采取二分法，将5万亿，归因于城镇，那么中国城镇居民拥有21万亿储蓄余额，但拥有15万亿贷款总额，或者说真正有效的存款仅为6万亿，相比于7.68亿城市人口，人均存款不足8000元，按照城市居民生存的最低水准计算，这8000元仅只够5个月的基本生存费用。如果我们算市场繁荣的时候，一个劳动者换一次工作的正常工资搭接时间为2个月，扣除基本的突发事故的应急费用一个月，那么城市居民有且仅有大概3000元的收入可以用于在负债。而央行的网站显示，在进入2013年以后，中国储蓄余额呈现出相对停止增长的情况下，负债却在大幅度上升。从央行的数据来看2012年全国居民负债余额为16.13亿，2013年就增加了将近3.8万亿的净负债。而依据央行的数据而言，在过去的2013年，居民房贷总额仅占总贷款额的不足50%（算上农村居民贷款之后的占比）。这同时还意味着在货币狂飙的时代，中国的居民勤俭节约的美德正逐渐向西方所谓的消费时代靠拢，但中国人都明白，我们的福利尽管已经较为完善，但与美国与欧洲社会还有一定的距离。我们按照2013年速度算完2014年，那么结论将是存款总额基本不变，贷款余额增加4万亿，而这四万亿会基本发生在城市。也就意味着甚至很有可能，到2014年年底，中国城镇居民的储蓄余额和债务余额相当，这样的结论，对于中国人而言，是有一些年纪的中国人而言，会是一种让人感到超级恐慌的数据。
- 发表于2014-03-24
下来我们要分析的是中国居民债务形成时间。这里我们将重点考察居民新增住房贷款总额，2007年是0.7万亿，2008年为0.28万亿；2009年1.4万亿，2010年1.4万亿，2011年与2012年央行没列这个支项，2013年累计扣除为1.7万亿。我们大致假定2011年与2012年均数与2010年相等，那么2007年—2013年居民新增住房贷款总额8.3万亿。而2009年到2013年新增住房贷款总额为7.3万亿。（至于这7.3万亿是否准确，我们将再提供一个数据读者自己参考，即这5年中，房地产销售总额为30.12万亿，按揭贷款与总房款之比仅为24%，考虑到一部分归还，实际占比也不会超过30%。）同样，我们要在看一看2009年以来的新增贷款余额与前一个5年新增贷款总额的差异，2009年以后新增贷款总额为41.7万亿；而2004—2008年贷款总额为：16万亿，这当中还包含汶川地震以后调增的2008年新增贷款达到4.91万亿。如果用2003—2007来来看，仅不足14万亿。仅占2009—2013年的46%。这三个数字的关系是新增贷款总额的大幅度增长，推动了房地产市场的大幅度增长，而房地产市场的大幅度增长推动了居民住房贷款余额的大幅度增长。
- 发表于2014-03-24
接下来的问题是都在增长过程中，是否可以持续，数据显示全国居民储蓄余额在2008年末为21.8万亿。在2009—2013年增加了将近20万亿，数据显示2009年年末居民贷款总额仅为8.7万亿，也即10年—13年四年时间增加了11.2万亿。在这四年中，同期贷款总额增加速度几乎与存款余额增加速度相当。如果按照这个数据来看，中国差不多已经可以等同于欧美社会的消费社会的状况。或者说我们现有的居民储蓄余额剩下的为2009年居民累积的财富，而2009年以后，居民储蓄余额方面几乎没有增长。房地产市场如果按照2013年的速度继续发展，那么居民储蓄余额的老本将很快耗光，这点我们再前文已经论述的极为清楚。
- 发表于2014-03-24
在2003年—2013年这11年时间，扣除2008年的经济危机，中国经济总体而言处于上行期间，外贸出口创新高，房地产市场从蹒跚起步到形成恐龙式的规模。年经济增长速度基本保持在GDP增幅为10%左右，那么未来的中国经济会是什么样子呢？出口如果每年能保持增长已经是一个不错的数据，消费受到房地产市场透资的影响，能够有一定幅度的增长将会是一个满意的数据，方面，基础设施第一轮已经完成，房地产已经越过顶峰。中国经济转型的时间不会在短期内迅速完成，未来中国社会在度过前三五年的用工荒以后，将呈现出欧美社会的现状，社会整体失业率上升，青年失业率飙升的一种状况。这种状况下，居民储蓄余额对社会的烫平作用就显得极为重要。而一旦开始经历失业率下滑的情况，社会将会重新回到对储蓄的重视程度。
- 发表于2014-03-24
随着经济逐渐进入下行周期，或者说进入到增速下滑周期，以及经过四年的新增贷款泡沫的洗礼后养成的高消费的习惯的缓慢调整，未来N年内居民将无法新增性储蓄余额，楼市的增长只能依靠居民去债务化后的重新，也即居民普遍新增贷款能力基本可以忽略不计。从这个角度来看，未来若干年以后，中国房地产市场的成交量将出现50%以上的跌幅也不会显得惊讶。而房地产周期也会伴随着人口结构的变化而一去不复返的可能性也是极大的。未来的若干年中国房地产销售额度将取决于居民财富的储蓄速度与去债务化的能力，但这一点从目前来看，无疑相当悲观。
如果不是查数字，可能还不会有那么明显的结论。今天楼市事实上的冷却，真不是所谓供应方的功劳（当然也不能完全排除），所谓的信贷不足，并不完全是构成开发商的理由，而居民负债能力不足导致的需求冷却才是开发商的主要原因。
在一场全民狂欢的大犀浮在世人眼球的只是开发商单方面的声音，尽管这种状态已经延续了将近3年，但或许直到今天他才还原本来的面目，即市场由供需双方决定，不是供应方，也不会是由需求方。近三年市场在供应方的单边狂飙中，让整个行业迷失了方向。向前，向前，勇往向前是供应商发出的嘹亮的高亢的呼声，于是就在2013年年末，此起彼伏，没有人会去考虑甚至是顾忌或者思考哈，对自己或者对需求方意味着什么。