主题：万达公馆业主对万达的评价，有道理，申请置顶

  什么房子保值？李嘉诚说：第一看地段，第二是地段，第三还是地段！
       为什么买豪宅，说白了还是对稀缺资源的占有。稀缺资源有个属性-不可复制！
       天津市区哪个资源无可复制？梅江的幽静、湖景？奥城的水上园林？滨江道的繁华商业？房的重点？
      上述几个资源政府为了卖地，提升土地价值可以迁个过去-海河园、大学城；迁个公园过去-天津乐园（当然这个是迁走，但能迁走就能迁来）；再造个商业区…一个或几个开发商也同样可以联手打造-欢乐谷、天嘉湖，更何况梅江本身就是几个开发商人工造城。
       所以不可复制的资源一般指经过历史沉积的资源（五大道小洋楼）和自然资源。自然资源有什么？只有海河！海河可以复制吗？你可以挖条卫津河、复兴河，海河你挖个试试？更何况卫津河、复兴河也是在原有河道的基础上疏浚、联通而来。
      天津海河沿线两侧150米范围内已不再批付住宅用地，在建在售一线河景楼盘只剩解放桥到富民桥一段，幸运的是万达公馆座落其中！
       万达公馆的“缺点”之一：全是大套，总价太高！
       真正的豪宅除了资源占有以外，还极其强调社区环境，这里既包括硬件环境，也包括社区服务，此外更要强调的是邻里环境！什么是邻里环境？我认为是邻里阶层的趋同性！万达公馆最的房子恐怕也要500万起步吧？很好，祝贺你，你的邻居都很有购买力，你不用担心有人交不起物业费了；你不用担心十几二十几年后电梯寿命期到了，为更换电梯缴费意见不统一而爬高层了；你不用担心社区监控系统失灵无钱更换，而变成贼窝了；你不用担心孩子在楼下玩耍被人贩子拐跑了…
      （ 此外，之前看过一篇文章说得是一个单价一万五每平米的区段，有个小区每平只卖到一万二，为什么呢？因为小区业主都不交每月每平五毛的物业费。因此物业撤出，小区卫生极差，垃圾遍地，经常失窃…什么概念？100平少卖三十万，够交多少年物业费自己算。）
       有一个经验，一般三五百户的社区，时间长了物业人员能记住大多数业主，生人进来很敏感。两千户的没戏！
       万达第二个“缺点”-单价太低，长期不，让已买房的业主人心惶惶，总担心贬值，尤其看着河的楼盘由两万涨到三万，小心肝扑通扑通的！不错，作为一个业内人士我可以告诉万达，公馆项目失败了，至少是不成功。作为开发商第一位追求的是现金流，豪宅是慢销型产品。尤其是在当下限购环境下，富人被限购、穷人买不起，其事态更为严峻！在目前项目独立核算的开发模式下，在没有其他快销产品实现快速回款的前提下，项目推进无疑困难重重，也难怪由开盘三万降到一万九了，一切还不是为了回款支撑开发！
      周边楼盘为什么单价可以一路高歌？诸位仔细搜搜是不是其所谓的“豪宅楼盘”有许多小户型间或其中呢？小户型也不贱，三万一平呢！60平还要180万呢，怎说不豪呢？要知道人群购买力看的是总价！300、400、500万每级之间购买力差的可不是五分之一，这个差距绝对是几何级数的！实际上他们的策略是小户型快销回款，大户型维护品质，维护豪宅身段。相较万达，人家的利润又高、口碑又好、业绩漂亮…万达你真失败！
      但人群的消费层次也在一定程度上决定了人群素质，无疑他们人杂了！
      三万和一万九，实际价值有那么大差异吗？你考虑过后期空间吗？空间留给了开发商还是业主？这你都考虑过吗？
      万达公馆“缺点”之三：周边环境太滥，怎么看怎么象贫民窟。这也是万达比河河西价位差距那么大的原因之一吧。但是换个角度你能看出这是近十年来河东发展滞后造成的，别说和平、河西、南开了，连红桥、河北发展都超过河东了！这是坏事吗？再换个角度，回顾一下历史，二十年前记得市内六区的繁华度是这样排序的-和平、河西、南开或河东（它们俩谁前谁后记不清了）、河北、红桥！现在呢？和平还算是老大吧，河西还能算老二吗？南开手表厂地块去年成-楼面地价2.5万，记得师大地块拿地时楼面地价一万出头，现在中海八里台卖三万一平，由此可推手表厂融创地块开盘时单价不会低于5万，甚至6、7万也有可能！什么意思？你认为和平现在有几个楼盘能超过它呢？
       一个规律不知大家是否认可，越晚拿地，地价越贵。为什么？一个因素是土地越开发越少，物以稀为贵；伴随通货膨胀；建筑档次、建筑成本越来越高…随着和平、河西、南开可开发土地越来越少，闭着眼睛也能想到快轮到河东迎来开发高峰期了，更何况海河下游五公里喊了那么多年了？会不会随着万达公馆周边地块的开发迎来区段房价的呢？你猜猜。
      万达公馆的唯一缺点：东西朝向，但换来的是户户大角度的一线河景。（东站以下海河南北走向，南北向房只有临河一侧能观赏大角度的一线河景）。关键看你认为哪个重要！

       说说万达公馆一万九单价值不值。万达号称精装成本每平四千五，那么毛坯均价应该是1.45万。不知道大家认为万达公馆区位比海津大桥如何？去年底，海津桥下恒大所拿地块楼面地价已经达到一万六每平，按师大中海地块作为参照，恒大开盘毛坯房价格不会低于3万每平。万达值吗？
      暂不提周边远期未可知的开发，可知的是万达上游不足一公里处热电厂地块大型综合体马上要开发了，周边配套档次将大幅提升，对不对？对房价有无影响？
       万达座落于主白楼CBD和天钢柳林副之间，后期有预期吗？你猜。
       再说个更远的，本次两会一再强调减少对市场的干预。说明白些调控房价的两大法宝是限购和限价。本次两会已不再提限价了。可否憧憬一下的将来限购也会取消？我靠，一旦那样，公馆还不迎来一波小高潮？房价会吗？再猜！
       累了，就写到这吧，与友邻们分享一下！

这么经典的帖子，怎么没人回复？？万达公馆的友人，顶起啦！！！希望楼主多多发类似贴，支持支持，强烈要求房天下给精华！！！

确实如此，事实如此！