主题：Q95;11个新盘去化实际不足5成

很多关心楼市的人都知道，开盘难、卖房更难，是今年新盘普遍面对的困境。那么，新盘的销售究竟有多难呢？对此，记者统计了截至2014年7月31日杭州市区(包括余杭、萧山)首次开盘项目的销售情况。

  据统计，总共18个首开项目中，有11个楼盘的实际去化率不足5成，去化率最低的中旅·紫金仅6.6%。并且不少楼盘都采用了试探性开盘策略，推出的房源量少。

  11个新盘去化实际不足5成

  记者依据开发商公布的首推房源数量，以及透明售房网截至8月18日中午12点的成交数据，计算得出每一个楼盘已经完成网签的首推房源的真实去化表现。

  经统计可见，已经首开的18个楼盘之中，只有8个楼盘的首推房源实际成交量达到了100套以上。其中以世茂·之西湖的338套居首，而恒鼎·博邑郡的7套成交为最少。整体而言，18个首开楼盘之中，首推房源的真实去化率不超过50%的有11个。

  另外，由于对市场预期的信心不足，面市新盘普遍采取了小量推盘的策略，“试水”的意图颇为明显。

  上述18个已经完成首次开盘的楼盘中，首次推盘低于200套的有10个，超过了一半。而有3个楼盘的首推房源低于100套，其中以赞成·赞城首推51套房源为最少。

  位于德胜东路红普路交叉口的中大·普升项目，领出过一次预售证，共涉及房源507套，首次开盘时仅推出了11号楼部分房源，共99套，该11号楼本身具备的可售房源总计235套。截至2014年8月18日12时，中大·普升首推11号楼在透明售房网的成交数量为48套。

  当然，也有部分新盘表现不错。其中，位于良渚街道疏港路与玉鸟路交叉口的万科良渚文化村·未来城上月底首次开盘共推出224套房源，据开发商公布的信息，这批房源在开盘当天即已售罄。

  另外，世茂·之西湖、万泰·城章的实际去化也在7成以上。

 预计后期销售形势将好转

  双赢机构总经理章惠芳分析指出，就整体去化情况的现象而言。由于客户群的不同，会造成不同楼盘的不同去化表现。例如像客群较大的刚需楼盘，在上半年的销售成绩就比较乐观一些。另一方面，许多的购房者会倾向于度高的品牌房企，也就产生了像万科、滨江这样的明星楼盘。这也是影响去化的原因之一。

  对于部分楼盘推盘量比较少的现象，章惠芳认为，主要有两点原因，其一是续客情况并不理想，根据实际客源进行推盘数量的慎重选择。其二是注重首开轰动效应，希望可以出现“日光盘”的超高去化现象，为下一步的推盘打好基础。

  汉嘉地产顾问副总经理陈焕春指出，首开楼盘的表现，与杭州楼市的整体走势也有一定关联。首先是马年之前，楼市余温未退，这时候首次开盘的项目就会有一个较好的去化表现，例如1月11日开盘的世茂·之西湖和东田·怡丰城。

  其次是今年6月份之前的行情很难把握，开发商推盘都不积极，因此首开楼盘推出房源超过200套的就很少。几乎开发商都采用小量开盘的方式，进行试探性首开。

  最后，是以滨江·金色江南和恒大·帝景首开为事件的转折点。两大楼盘均首开一次性推出600余套房源，以低价入市的方式，获得了不错的销售成绩。当然，这些销售量还需要一定时间才能显示在透明售房网上。

  陈焕春表示，相信8月份以后，杭州楼市就将会进入好转时期，这个过程不是一下子爆发式的，应该是缓慢的一个过程。

 ●热点楼盘观察

  中旅·紫金去化率6.6%

  九龙仓·君玺5个月卖了45套

  位于西湖区紫荆花路与振华路交叉口的中旅·紫金，作为中旅入杭后的首个作品，因为开发商的港资和国企双重背景，备受关注。在拿地15个月之后，于2014年6月22日中旅·紫金以均价14800元/平方米起进行首次开盘，首次推出1、3号楼共350套房源。

  截至8月18日中午12点，透明售房网数据显示，该楼盘已售房源仅23套，实际去化仅约6.6%。

  业内人士分析，中旅·紫金的楼面价为10344元/平方米，过高的拿地价格、周边众多的在售楼盘、下行的杭州楼市等，或许是其价格制定上的困局所在。项目起价虽仅有14800元/平方米，但实际成交均价几乎都在18000元/平方米左右，价格上并无。

  现在，中旅·紫金以最高15800元/平方米的价格，促销在售楼盘中间套，但销售效果还有待观察。

  九龙仓·君玺5个月卖了45套

  作为区域内的豪宅型楼盘，九龙仓·君玺在今年3月开盘时曾轰动一时，项目首开小户型的均价为40000元/平方米，大户型均价为45000元/平方米，大大低于市场预期。

  九龙仓·君玺的楼面价为24621元/平方米，对外宣称的精装修标准为5000元/平方米。可以说，九龙仓·君玺首开价格，不仅相对于板块内的楼盘很有，相对于成本来说，也很具震撼力。

  不过，实际的销售成绩并不乐观。项目首推的3号楼共计124套房源，截至8月18日中午12点，透明售房网上显示其已售套数为45套，其中86方的小户型已售32套。

  业内人士分析，客群相对较小，以及当下刚需盛行的市场环境，让该项目不可避免处于相对较缓慢的去化状态。

  复地·黄龙和山3个月卖了35套

  位于西溪路和杨梅山路交叉口的复地·黄龙和山，项目于5月24日首次亮相杭城，首推房源是多层公寓16、23号楼，共约有159套房源，截至8月18日中午12点，透明售房网数据显示，该项目已售数量为35套，已售房源中，仅有1套为138平方米，其余均为90平方米刚需户型。

  项目近期的成交均价约为17800元/平方米，据现场销售人员称，目前复地·黄龙和山项目正在进行“月底冲刺”活动。为了完成目标销售业绩，推出部分特价房。据悉，90方刚需户型活动价在17000元/平方米左右，售楼处现场还会有更多优惠活动。

现在楼市这么不好，应该很少吧。

楼市是否要睡着了啊。

楼市是否要睡着了啊。

怎么这么奇怪啊。