主题：津2011年周边房价分析

       近期，面积达79599.4平方米的长江道内燃机厂地块以23.6亿元底价成交。该地块位于海光寺，东至汽车大厦，南至龙德里，西至玉泉路，北至长江道，是今年以来天津成交的总价最高的地块，楼面地价高达8000元/平方米。项目规划为集商业、写字楼、居住为一体的城市综合体，并明确提及了超高层建筑，将成为天津市又一标志性建筑群。

       位于项目周边的我爱我家、中原地产、链家地产等中介门店反馈，消息传出至今不到一周时间内，已有不少二手房业主咨询此事，并对于该区域的市场长期看好，因此其出售房源的挂牌价格也保持坚挺。从过往经验来看，或者重大项目地块的诞生对其周边的二手房市场将产生带动作用。去年3月南开区兴业里“”诞生后，多数业主提高了挂牌价格，购房者的交易意愿也大幅提升，目前该周边二手房成交价格的涨幅超过15%，高于南开区的平均增幅。

       我爱我家表示，新地块的诞生将带来新商圈的建成和区域价值的提升，长江道内燃机厂地块的规划将带来整个区域的不断升级。预计在成交价格方面，短期内在楼市宏观调控政策严厉执行的背景下，该的价格水平不会出现大幅的反弹，长期来看受到区域价值的提升该的价格也将具有较强的抗跌性，难以出现大幅的波动。

高价地块“四界”分析

       长江道内燃机厂地块项目总建筑面积29.6万平方米，本体规模大，带来的区域辐射范围也较大，东至南门外大街，南至鞍山西道，西至白堤路，北至南开二纬路的都将受益。根据我爱我家位于项目周边的门店经理介绍，区域内二手房源供应丰富，从房龄5年以内的次新房到20年以上的成熟社区，面积30至300平方米之间、产权性质为公产、企业产、私产等各类产品均有供应，适合婚房、首次置业、房、改善型等多种需求选择。

东侧：南门外大街沿线

概念引领

       该区域内拥有两大站——海光寺站和二纬路站，且与1、2号线换乘站西南角站仅2站距离。其中品质较高户型较大的小区有盛欣园、天赐园、华门明筑，单价在20000元/平方米左右，总价多在170万元以上；房龄在20年以上，但是小区环境良好，如怀庆里、怀远里等社区30至40平方米一居室、60平方米左右两居室的小户型数量多，尽管单价在16000至17000元/平方米，但是总价相对不高。

南侧：鞍山西道以北

多个大型成熟居住区可选

       区域内生活配套成熟，市场、便利店、餐馆等购物、餐饮、休闲场所密集。该品质较高的小区有凯立花园、红磡花园、同安里，单价在16000至18000元/平方米，两室总价多集中在130至150万元之间，三室多在200万元左右。房龄相对较老但居住环境尚可的有春香里、玉泉里，单价在14000至16000元/平方米。

西侧：白堤路商圈

坐拥繁华商业区

       项目西侧白堤路商圈，该整体房龄相对较短，多在15年左右。该区域居住环境相对较好的有风荷园、云居公寓、兴华公寓，单价在15000至17000元/平方米左右，此外还有一些房龄20年左右的成熟社区，如平湖里、花港里，价格在13000至15000元/平方米。

北侧：南开二纬路沿线

医疗配套密集

       该区域有南开、育红、五马路、中西医结合医院，医疗配套完善，且房较为集中。其中居住品质较高的是天江格调花园，单价在22000至25000元/平方米之间，伊顿玫瑰公寓和风荷新园均价在18000至20000元/平方米之间。此外还有部分房龄相对较长的社区，如颂禹里、颂禹西里、凤玉里、凤翔里等，均价在16000至17000元/平方米左右。