主题：2014津楼市猜想 业内:房价将稳增 业内支招买房

2013年的天津楼市，可谓热闹非凡。年初新政出台，引发津城3、4月二手房成交爆棚，刚需提前释放；下半年八里台地块、手表厂地块以及天拖地块等中心区域优质地块的频频入市，吸引房企大举出手拿地。2013年的地产市场成交一片红火，据权威机构统计显示，2013年天津市新房、二手房均创下4年以来的成交量新高。

与大涨成交量相比，新房、二手房价格涨势明显放缓，趋于理性，环比各涨1.56%和2.9%。

2014津城房地产走势又将如何，房价是涨是落？成为广大购房者最关心的话题。在马年即将来临之际，北方网地产频道记者专访了津城多位业内专家，他们纷纷表示，在经历了“火爆”的2013年之后，2014年将是房地产市场平稳发展的一年，房价不会出现大起大落，购房者不需要抢购，可以按照自身需求购置房产，应重点关注产品品质。

丛屹：2014楼市分化将明显 投机置业有风险

天津财经大学经济学院副院长、经济学系主任 丛屹教授

记者：对于2014年的楼市发展趋势有怎样的预测？

丛屹：首先，2014楼市分化趋势将更加明显。

2014年国内楼市和天津楼市将有一个共同点，就是房地产市场“分化”的整体趋势明显，这种明显的态势跟整个房地产供应的基本面有关系。

从供求关系来看，一二线城市需求依然比较旺盛，供应在某种程度上可能仍然跟不上需求；从三四线城市来说，不少地方已经供应过剩。这种基本面的变化，预示着从地域来讲，未来已经形成完全两个不同的市场：一个是一二线城市仍然求大于供，大型开发商抢地、聚集；一个是一二线城市以下的城市，是供大于求，小型房企融资压力增大，资金可能出现缺口。因此，2014年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不足。对这两个市场而言，这种的分化态势在2014会更加明显。

天津楼市在市内六区和环城、远郊之间也将会出现这种分化，并且在2014年随之变大。市内六区地块稀缺、新增供量小，而购房者看重市区交通便捷、生活配套、教育和医疗资源集中，需求量大，供需关系紧张，地价、房价均涨势十足。环城和远郊区域地块资源丰富、新增供量较大，库存足，但交通、生活配套的成熟度不足，购买需求小，供大于求，房价涨势动力不足。随着这些区域配套建设完善，地铁、轻轨等交通配套的成熟，城市的外扩将会带动环城卫星城、新城的发展，在一定程度上解决房地产市场的供求矛盾，平稳房价涨幅。但是这需要时间，在2014年此作用力的效果不会有较大地显现。

丛屹：其次，调整供地结构有效改善供需矛盾房地产将稳定发展

中央经济工作会议提出，要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。这表明，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，都是要通过增加供应的方式尽可能缓解城市市场供求关系。这为楼市理性和稳定发展创造了必要条件，如果能够出台与之匹配的金融、信贷、税收政策共同协作，那么2014年的楼市将在可控和稳定的区间发展，房价涨或幅趋于平稳。

记者：2013位于天津中心区域的八里台地块、手表厂地块、天拖地块等地块遭热抢，这些高价地块的开发是否将带动这些区域房价的整体上升，推动整个市场的成交价格上涨？

丛屹：2013年多个地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价，但是不代表这些地块未来能够决定或者说是代表这些区域的房价趋势。像八里台、手表厂、天拖地块等地王地块定位都是高端产品，针对的是高收入人群，基本上不会冲击这个区域中低端的项目价格。同样，也对整个天津的房价没有太大的推动作用。

记者：在2014买房，作为业内专家您对购房者有怎样的意见和建议呢？

丛屹：楼市将回归理性，应该按需购买，不要投机置业。2014年在国家实施有效的房地产调控政策以后，房价将回归理性，房价不会大涨大跌，购房者不需要抢购，应按照实际需要购买，我不支持有投机性置业，所谓的投机性置业是指以赚取中间差价为目的的置业。

钟文辉：2014年房价同比增幅将达到10%左右

某研究院天津分院总经理 钟文辉

记者：请您预测下2014年楼市发展的趋势？

钟文辉：长期来看未来十年是房地产发展的一个好的时期，落点到2014看整个天津的发展，从房价来看，依然呈现稳步上涨的趋势。13年的房价整体涨幅没有超过10%，14年房价整体的涨幅要比13年明显一些。

从土地来看，13年推的地块集中在环内，体量大且溢价较高，造成开发商拿地成本增加，楼面价升高。从成交量来看，2013的成交量创造了从2010年来的一个新高，达到1158万平方，14年的供应量有一个增加的过程，原来市中心基本没什么楼盘可买，现在市中心成交地块增加，供应量随之会加大。在此基础上，成交量会略有增加，但不会特别明显。

从供应量来看，14年市中心的楼盘供应有一个增加的过程。即市中心环内的供应会增加，这是成交均价会涨的另一个原因。环城四区或者其它区域基本是稳步上扬的一个过程，但涨幅不会像市区那么明显。所以我预计14年房价的同比增幅要高于13年，会达到10%左右。

记者：您认为14年天津可能会出现哪些置业热点板块？

钟文辉：住宅市场的热度永远是跟着土地走，和土地出让息息相关。去年土地市场张家窝是热点，地铁三号线的开通也会对区域发展产生持续的影响。这是值得购房者关注的重要板块。西青区中北镇，知名开发商云集，已经有不少较为成熟的项目推向市场化。据我了解，中北镇未来还会有地块推出，会保持一定的热度。

记者：请您为准备买房的网友提些建议。

钟文辉：网友要根据自己需求决定是否买房，不要被市场所左右。我认为任何时间买房都是合适的，因为整个天津的市场是稳步向前的，涨跌幅度不会很大。只要网友有购房需求，并且有支付能力，就可以去买。提醒大家可以适当关注北辰区域，前景会很好。

徐保满:天津楼市走稳 贷款将有宽有严区别对待

南开大学房地产金融与法律研究中心主任 徐保满教授

记者：您觉得2014年楼市整体会呈现什么样的状态？

徐保满：几年来，政府已经出台不少对房地产市场的调控政策，这些政策需要传导期，前几年出台的政策，进入了累加效果的时期。房地产市场不断出现新的情况，政策一直在调整，老百姓的关注点就是住宅商品房。中央政府的政策始终围绕着控房价来制定。三中全会的精神是关注民生、注重民生。而民生问题很大一块是住房问题，其中房价又是大家关注的焦点。我认为中央政府还会继续关注房价走势，目标是保持房价平稳，解决老百姓住房难的问题。围绕中央的精神，未来还会有一些围绕房价平稳的政策的出台，比如中央责成各地市多建保障性住房，对供求关系进行调整，有益于平抑房价。

记者：具体到天津市场，会继续保持平稳的发展态势吗？

徐保满：对天津地区的预测，我觉得还是稳。首先中央政府对全国房地产市场的高度重视，还将不断完善地产调控政策。第二，天津正在大步地向前发展，将要吸引大量的人才以及外来人口的进入，所以在房屋的需求方面来讲，还是旺盛的、刚性的。第三，天津市政府增加了保障房建设量，这些保障房如期供给市场将会很好的调节供求关系，有助于保持房价平稳发展的态势。

记者：老百姓最关心的还是房价，如何来理性地认识房价的涨跌呢？

徐保满：一般而言，老百姓通过他已经了解的信息来认识房价，最重要的是要对得到的信息要进行理性分析。要分析其所在地的房地产市场的供求状况。譬如你看到新闻说鄂尔多斯房价暴跌，你在天津，就开始等着天津的房子暴跌是不现实的。这种推理、分析方法是不科学的。房地产是不动产，各地的供求状况，居民收入水平，人口迁徙数是不同的，不可以用某一地房价的涨跌来预判你所在区域的涨跌，要具体情况具体分析。

记者：今年年底部分银行停止了利率优惠，甚至停贷，明年的贷款政策会是如何呢？

徐保满：我认为明年央行对整个房地产市场的贷款政策将是有宽有严，区别对待。对刚需、改善客户贷款不会从紧；反之，对投资、投机客户在贷款控制上肯定更严格。 

 任炯：2014年房价将稳定增长 自住、投资均是好时机

合富辉煌天津公司研究发展中心 市场总监 任炯

记者：对于2014年的楼市发展趋势有怎样的预测？

任炯：从宏观上说，2014年楼市行情仍将维持上行，但由于调控手段趋于市场化，未来市场不易出现大起大落，可能维持温和上行，房价涨势也将持续一段时间。新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并强调住房保障建设。在尊重供求关系的同时，保障房的建设也将进入全面建设阶段。“限购、限贷”等措施或仍将存在，但将不会是主要的调控手段，“房价控制目标、限价、限签”等则可能逐步淡出。房产税制度进一步被提出，如果实行的话，也会在一定程度上稳定楼市，平缓房价涨势。

就天津楼市而言，我个人认为，2014年将是稳定发展的一年，首先，房价依然会处于高位增长态势，虽然政府会以增加中、低档地块的比例，保障房建设加速以及申请政策的放宽等手段加大供给量，但是供量的增长需要时间，所以，对2014年的楼市影响不大，中低端产品的供求不平衡，将会让房价仍处于高位，并稳定增长；其次，房地产市场素有“大年”、“小年”之说。据统计，2013年商品房成交量创四年新高，释放了大量的刚性需求，在经历了一轮成交量的释放之后，2014年的房地产市场可能迎来“小年”，成交量将有所下降。刚需一直是全国购房者中的主力军，在本市也是如此。保障房政策进一步放宽，也会影响成交量，因此，2014年成交量会有所收窄。

记者：2013年位于天津中心区域的八里台地块、手表厂地块、天拖地块等地块遭热抢，这些高价地块的开发是否将带动这些区域房价的整体上升？

任炯：肯定会有影响的。2013年中心城区多块成交地块楼面价超过了本区的售价，肯定会影响区域价格走势，同时以领涨态势成为区域内的高端产品。但是，这种影响在2014年不会有明显显现。因为这些地块成交价格高，项目的未来的售价也会高出现在房价，所以，开发商会调整营销策略，不会马上推出这些项目，建设运营时间会拉长，直到房价处于有利于项目的时候再推出。所以，这些项目对区域的影响将是一个长期的作用。

记者：依照天津市的整体发展规划，2014年哪些板块将会成为新兴置业热点板块？

任炯：2014年天津新兴置业的热点版块，我认为基本上都集中在新开通的地铁沿线，比如，张家窝版块：地铁开通让交通便利，成为市区刚性需求外溢的选择；地产商大批聚集在此开发新项目，新推房源丰富，项目的增多，整个区域的配套也将得到全面的提升，居住生活将更加便捷。与此类似的还有位于2号线的空港区域，天津欢乐谷、新燕莎奥特莱斯的开业、运营，让区域内的购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等配套更加完善，地铁、公交等交通的便捷，区域人气增长。

除此之外，津南区辛庄版块，顺应天津城市向南发展趋势，自2012年各大房企开始将目光瞄准辛庄，抢占未来价值洼地。辛庄连接中心城区与滨海新区的纽带，相对于环城区域其他板块，交通较为便利，在2014年将成为新的置业热点。红桥区在2013年中、低端土地大批放量，2014年将有大量中低端新增供量，成为刚需一族置业热点区域。

记者：在2014年买房，作为业内专家您对购房者有怎样的意见和建议呢？

任炯：2014年房价将会稳步增长，可以说作为入市而言，会是永远的牛市，所以，无论是投资还是自住，都是比较合适的时机。自住购房的话，购房者不应以房价作为最主要的参考，最重要的还是符合自身需求产品以及产品的质量、生活的便捷程度。就天津楼市而言，房价可以说一直是市场的底部，作为投资风险是比较低的，房价将稳步上升。

戴杰：购房者要懂得优化已有资产

高策地产服务机构天津地区 副总经理 戴杰

记者：请您预测一下2014年天津的楼市将会如何发展？

戴杰：2014上半年天津房地产市场的发展形式是乐观的，因为13年下半年出现了很多地王，整个土地价格上涨了，中心城区新房的供应量，目前来看还是稀缺的，所以中心城区14年上半年的价格涨幅会比较明显。但是随着城市道路和环外的规划，包括地铁做无缝连接后，环外的住宅产品价格会有提升，但需要一个阶段。

记者：14年购房者应重点关注哪些热点置业版块？

戴杰：我认为购房者应重点关注西青、东丽、滨海三个大的区域。

具体来看，西青区的张家窝版块在2013成交了很多地块，有大量知名的开发商涌入，随着三号线延长线的开通这一区域将在今年继续保持热度。

天津综合改革区的提出，将为整个滨海新区乃至受到滨海新区产业影响的区域如东丽区带来利好。区域内的产品会出现价格、定位上的一系列调整来适应市场的需求。

业内有人看好“北部新城”，但我认为北辰仍以工业规划为主，住宅项目较少，它未来的定位是京津产业链上以产业业态为主的区域，不太可能成为市场关注的核心。

记者：临近年底，不少银行都停止了利率优惠甚至出现停贷现象，您认为明年的贷款的政策是会放松还是从严？

戴杰：目前，央行还没有新贷款政策下达，工行、建行以取消优惠为主。国家公积金中心已经把三套房以上的公积金贷款取消了。金融上目前没有放开口，没有执行宽松的金融政策，这就意味着没有大量的贷款额度释放的信号。所以我预计贷款只能保证首套或者二套改善的刚需客群。对投资或者多套置业的投机性行为还是不支持的。

记者：请您为津城买房的老百姓提下置业建议。

戴杰：我想建议大家的是买房不要单看项目的价格，要更多的去考虑项目品质、物业服务、周边配套的成熟度。另外，对投资的客户来讲，优化资产也是未来的趋势，要懂得优化手中已有的资产。比如你已经有三套房，这时要做的可能不是再去盲目买下一套房，而是对房子的户型、所在区域进行适当调整，使其达到最优。 

任达：热点板块有风险 买房首要因素是保值

天津威途房地产咨询有限公司 总经理 任达

记者：2014哪年，购房者应重点关注哪些区域和板块？

任达：目前来看，我认为天塔板块、天钢柳林板块、手表厂板块都是置业的热点。但我要提醒购房者的是，热点并不代表着机遇，热点版块同样有风险。投资热点区域等同于进入了风险游戏，投资者要想取得胜利，凭借的不是媒体的报道和开发商的宣传，而是独到的眼光和独特的把控能力。

记者：请您为明年买房的网友提些置业建议。

任达：房子是用来住的，其余所有附加值都是噱头。在我看来，在满足居住功能的前提下，买房最重要的是保值、保值、还是保值。而不是被热炒的地段或稀缺产品，地段和稀缺产品都是开发商忽悠消费者的。

记者：那您觉得什么样的房子是有价值的房子？

任达：首先业主自住型比例较高；其次项目所在的区域整体经济发展良好；第三要看开发商的品牌和开发产品的定位。价值由消费者的需求来衡量的，置业的目的是什么？投资、养老、结婚、改善不同的类型有不同的最佳价值。所以我不会笼统的给出买或者不买，投资地铁房或者海河沿岸房产这样不负责任的言论。

买都买完了

信他们才怪了

才不信类