主题：购房知识： 一、选房篇 ——1.怎样看房地产广告？

目前，房地产市场开始升温，并且正在成为我国经济新的增长点。但是房地产市场良莠不齐，规范化程度不够，在媒体上经常有关于房地产公司的曝光事件，尤其是一些房地产广告内容与真实的情况相差很大，真假不分、虚实难辨。那么，面对房地产公司铺天盖地的广告，消费者应持什么样的态度呢？
例如，某房地产开发商为了招揽顾客，在广告中把房价标得很低，每平方米仅1800元，但又在后面加了一个不起眼的“起”字，最后各种费用加起来竟达到3000多元。还有，广告中所标出的价格往往只是基本价，你若购买，还有各种各样的附加税费在等着你，如一户一表费、对讲机费、绿化费、教育配套费、开房费、管道煤气预设费等，所以对广告上标出的房价要仔细询问清楚。还有的住房广告把一些商住小区说成是“花园住宅”，但购房者住进去以后却看不到花草，映入眼帘的尽是堆成小山般的垃圾和杂物。肮脏的环境、糟糕的物业管理、家常便饭式的停水断电和昂贵的管理费用，往往使入住者苦不堪言。

在现代社会中，广告既是企业占领市场、参与竞争的重要信息传播手段，也是消费者对商品进行识别、判断、选择的重要依据。因此，我国《广告法》规定：广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者；《反不正当竞争法》也规定：经营者不得利用广告或其他方法，对商品的质量、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。

那么，造成虚假广告层出不穷的主要原因是什么呢？据调查，有41.2%的公众认为，是由于“执法部门对虚假广告的查处力度不够，有法不依”；有31.4%的人认为“广告媒体一味追求经济效益，把关不严、不规范”；还有14.7%的人认为是由于“对虚假广告没有专门的法律和法规进行约束，无法可依”；也有12.7%的公众认为是由于“消费者的消费、经营意识不够成熟，过于轻信，让虚假广告屡屡得逞”。研究人员认为，消费者对自己的这种评价是过低的，当问到消费者“如果您要买房，请问你会通过什么途径了解房地产信息”时，有36.8%的人选择了“广告”，而没有选择“找专业的房地产公司咨询”，有些人甚至连新楼的建设工地也不去看一下。

鉴于房地产业虚假广告多，真假难辨的现状，公众对房地产业的健康发展有什么建议呢？有关资料显示：71.4%的公众认为，“房子也是一种商品，应该在返修、维修的基础上，增加包退、包换内容，实行三包”；有67.2%的公众认为，应“建立必要的法律援助及相应机构，以便及时处理投诉，解决问题”；有61.6%的公众认为，应“加大执法力度”；有47.5%的公众认为，应“增加强制性、惩罚性、操作性的条文，以便于执法”；有32.7%的公众认为，“政府部门应与房地产开发公司脱钩，以便加强对房地产业的规划开发、立项、审批的监督管理”；有22.9%的公众建议，“对于虚假广告，应像普通商品那样可以‘打假’，实行多倍罚款”。

总之，有关专家提醒购房者，不要轻信广告，要作实地考察后再决定是否买房。

红花还需绿叶衬，好的建筑物还需要有好的环境。一般来说，买房看环境，指的是近看小环境，远看大环境。

小环境主要是指楼群小区环境，如：是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。

封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性，比不封闭的物业优越。物业管理现在已较为普及，一个公认的观点是：专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等；高级些的则有网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。

周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有集贸市场、商业区。还有，交通问题也极为重要，是否有主要干道通过，公交车站有多远，都需要细致考虑。最后，不妨考察一下有无污染源，比如不能靠近有烟囱的工厂，不能紧邻嘈杂的交通主干道等。

绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。

按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：1.小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。2.要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不应低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。3.绿地应接近居民住宅，以利观赏使用。4.绿地空间应包含一定数量的活动场地（如儿童游戏场），并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。

住宅的卫生标准是房型的基本要素之一，是否具备良好的采光、通风，对人体健康和环境卫生起着重要的作用，因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。
房型的另一个基本要素是，每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。

第三，住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。

第四，按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。

另外，卫生间应设有直接采光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性。对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

人们所说的“楼书”，实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。“楼书”一般包括以下几个方面：

1.外观图、小区整体布局图；

2.地理位置图；

3.楼宇简介；

4.房屋平面图；

5.房屋主体结构；

6.出售价格及附加条件（如代办按揭）；

7.配套设施；

8.物业管理。

购房者可以通过“楼书”有针对性地对房屋进行筛选：

第一步，通过看外观图、小区整体布局图，购房者可以初步判断楼宇是单体建筑或是单体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用途是居住、办公或是商住两用。

第二步，通过看地理位置图，购房者可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。但购房者也要注意地理位置图是否按照比例绘制的，若不按比例，将会对地点的选择形成误导。

第三步，通过房屋平面图，选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积、房型。

第四步，通过以上三个步骤的筛选后，购房者划定的范围已基本确定。其他方面的内容可作为参考。

特别值得一提的是，看“楼书”要学会发现缺点。因为这种宣传资料一般是刻意“美化”的，渲染优点而淡化缺点。在“楼书”中，含糊其辞的地方往往是有缺陷的所在。

不同类型的房子，在使用功能配置、平面布局、舒适程度、环境特点以及房价等方面都是有差别的。

一、功能要求。

凡成套单元住宅，必须具备如下几个功能空间：卧室（居室）、厅（起居室、过厅、门厅、餐厅）、厨房、卫生间、储藏室、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间既有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳使用效果的面积指标。由此看来，在一套住房面积数确定了的情况下，设计成什么样的户型，在这个确定户型内如何分配各功能空间，将直接关系到该套住宅的使用合理性及使用效果。

二、现代住宅户型特点。

住宅的户型设计受制于功能要求、建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。随着人们生活水平的提高和设计观念的转变，在结构允许范围内，现代住宅户型设计发生了一些变化：1.户型逐步扩大，在以二、三居室户型为主体的情况下，适当扩大三、四居室户比例；2.强调厅的重要性，扩大厅的面积，尽可能把暗厅调整为明厅，减少厅内部的交通功能。空间相连、通透的厅往往被划成若干个功能区——起居室、餐厅、门厅，既是整体，又有分隔；3.适当增加厨房、卫生间使用面积，完善其内部功能，提高使用率和舒适性；4.居室面积不求大，要求面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、次卧；5.有些高级住宅还增加卫生间数目，在主卧室设置卫生间，别墅基本每层都有卫生间。

上述这些变化会在使用上变得越来越合理，但对于购房者来说，却不一定最经济实用，因为住宅中的每一平方米的代价都是相同的，但置于不同的功能空间其发挥的效用则是不同的，以狭小的居室换来宽敞的卫生间并不可取，“三大一小一多”的“大”和“多”都要适当，这一点请购房者务必注意。

三、特殊户型的设计。

特殊户型指有别于普通户型的立体处理及平面处理，主要包括：1.跃层式住宅。一套单元住宅占据了住宅楼的两层，有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性、扩大了单套住宅的面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。2.复式住宅。根据每套住宅内部功能特点，压缩某些功能占用空间的高度，上层与下层住宅空间互相借用，达到建筑面积不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。3.空壳设计。在框架结构住宅楼内，除将户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳”，各套住宅内隔断由住户根据自己的爱好自由安排。这是一种全新的住宅设计观念，在充分考虑人们对住宅共同需要的前提下，满足不同人对住宅功能的特殊要求，以适应个人偏好和经济状况的差异，以不变应万变，以简单应复杂。

选择现房首先是否明厅明室。起居室（客厅）、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。

厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

现场质量检查，主要查看以下内容：查看各厅室、过道的地面、墙面、顶棚、门窗、各类管线设施、卫生洁具、配套的厨具、预留的电源插座、电话插孔、天线插孔、水、暖、煤气的五金件等是否有质量问题或设置不合理问题。对于观察发现的严重问题，如裂缝、渗漏，要请售房单位给予解释、说明，如得不到满意的答复，购房者应请专业人士给予必要的鉴定，如属于不可修复的质量问题或严重安全隐患，则有必要采取不买及退房措施。

虽说现场观察的质量检查方法过于简单，很难发现实质性问题，但对于购房者来说，实地考察是必要的，应认真对待，有些大的质量问题，往往在建成之前就已露端倪，若能及早采取预防措施，就可避免在将来真正出现问题时，各方单位互相推诿，久拖不决。