主题：购房维权·律师支招
- 发表于2010-09-07
购房维权·律师支招
延期交房是准业主们最头疼的问题，也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时，究竟是否构成延期交房、怎样才算交房、延期交房是否应该承担责任、承担怎样的责任？这些涉及到较为专业的法律规定，开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点，否认延期或者推脱延期的法律责任；在代理案件中，我发现甚至包括有些业主本身，自己就已经认为晚交房已经成为了普遍现象，这一方面和我国现阶段房地产市场整体有关，另一方面购房人也还应了解相关行业法律法规，这样，从选房置业、到安居乐业才无无后顾之忧。
在代理案件中，针对一些突出的问题，现予以阐述：
一、开发商延期交房证明责任的举证规则。
开发商是否构成延期交房，要看交房时是否符合国家规定的以及合同约定的交房条件，也就是说看开发商是否完全履行了自己的义务。国家规定的强制性条件如：从规划、设计、施工到销售均符合法定程序；合同约定的条件如道路、绿化等方面的特别约定等。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。若开发商既没有在约定时间交房、也没有取得相应售房必备文书，显然已经构成延期交房。
二、房屋交付使用标准以双方约定为准
那么，如何判断房屋是否已经交付呢？在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
三、 是否延期交房可由仲裁委员会或人民法院来确认
前面介绍了延期交房与交房的标准，那么是否延期交房，究竟谁说了算？商品房买卖归根到底是一个合同行为。合同纠纷的处理，《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定：“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉”。据此，当事人首先可以就是否延期交房进行自认；无法或者不愿意自认的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉，由这些机构来确认是否延期交房。
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- 发表于2010-09-09