主题：正视现实与换位思考-----关于小区停车问题的想法

近期小区为停车问题闹的沸沸扬扬，公说公有理婆说婆有理，业主说我交了钱就要保证停车位，物业说业主不配合管理，且不说谁有理谁没理，不妨客观分析一下。

一、现状

   我们小区有22栋楼，规划总户数2000户、车位配比1：1。目前地下车库只售不租还有空位，停车矛盾焦点集中在地上车位，僧多粥少。

   为了核实一下车位数，问了门卫大爷，说地上车位600个左右，地下车位500个左右，我半信半疑，于是绕圈数了一下地上车位，确切数522个（晚上天黑，可能或多或少有个别出入，误差数量级在个位）。地下车库有示意图，1号车库265个，2号库290个，地上地下总数1077个。

   问题出来了，规划车位1：1，那900多车位哪去了？想起我们小区外面不是有商业用地下车库吗，其余的应该在那里。对业主开放的车位只有1000多个，其中地上车位500多个。

   简单算笔账：小区2000户，假设现入住率70%、一户一辆车、地下车位全用上的情况下，还有300多辆车没车位，这还没算一户两辆及以上的、租房开公司的、来历不明长期占着车位的、不是小区车浑水摸鱼的、走亲访友的，大家可以想象一下有多么严重，就算地下车位可租可售也不够用。这就是现状。

   实际入住率多少我不掌握，以后只能越来越高，一户几辆车也不知道，一户多辆车的也会越来越多，停车问题只能越来越严重，矛盾越来越激化，麦高！

二、分析一下物业与业主矛盾双方的心态：（都是假设）

  （一）物业公司：

     新换了秩序部经理，前几任干的一般，管理稀松，业主怨声载道，物业费缴费率不高，效益也不太好，新官上任烧几把火，大干一番，各方面加强管理，提高业主满意率，从而提高物业缴费率。

从哪下手呢？从最乱的也是业主反映最大的停车问题入手，整顿停车秩序，平息业主怨气，同时也能收取费用，还能促进地下车位的销售。怎奈一个大难题摆在眼前，地上车位只有500多，和尚太多，粥太少，不够分的，和尚不配合，“搅合”，必须苦思冥想下一步该怎么办。

（其实按照《物权法》有关规定，地上道路和公共场所设车位的权属为业主，双方可以按照协商的原则物业可以收取管理费，行驶管理义务，但取费不能作为物业收入，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。但我们小区收的管理费怎么用的业主不知道）

（二）业主分成几类：

1、买了地下车位的，不跟你们搅合，半夜回来也有位子。希望物业严查停车证。

2、不买地下车位的，按时缴费的，回晚了停路边了，虽有怨气但还规规矩矩按时换证交费。希望物业严查停车证。

3、停车证过期的，原来交过停车费，越来越不好停车，也没人管没人查干脆不交了。这类业主处于矛盾中，部分可能继续交，部分在观望，看这次结果再说，部分转向不交。好在有过期停车证，大部分还不太尖锐。

4、从来没办过停车证，这类业主的想法是我不是不交钱办证，我交了钱就得保证我的停车位，保证不了就不交，这正捅到物业的软肋。过激的就采取你给条儿不要，不让进就堵门，给物业压力，迫使物业不查证。

三、换位思考

   遇到问题不怕，应学会正视现实与换位思考，这样才能解决问题化解矛盾，如果一味站在自己一方考虑问题，结果只能是激化矛盾，于事无补，最后天下大乱，这是不负责任的表现。

1、物业换位思考

   假如我是小区业主，交了价格不菲的物业费、交了停车管理费，结果道路乱停车，消防通道被占，回晚了找半天没地儿停，只能停在通道上，还冒着爱车被刮蹭的危险，能没有怨气吗？交了管理费心里也不平衡，为了顾全大局人家仍然交费，这是我们物业应该尊敬的业主。还有不按时交费或不交费的业主，他们也不是无理取闹，拿人钱财替人消灾天经地义，尽管客观条件所限，确实没有完全做到。我们应该真正站在业主角度想一些解决的办法，而不以收钱为手段和目的，先付出再求回报，采取将欲取之必先与之的策略。

2、业主换位思考

   假如我是物业公司，我如果停车放任不管，你们经常投诉档我们家道儿了，车出不去了，太乱了。管吧，你们又提出一堆理由不配合，如果地上停车位足够我们至于费这么大劲吗？不从查停车证入手让我们怎么管？你不办证难道我们每天还要核实一下你是业主才让你进吗？你不办证你保证天天不占车位吗？你不办证客观上不是侵害了办证的利益吗？人家跟我们能不抱怨吗？我们换了一任又一任经理，还不是想把小区管好，你们业主如果不配合，动辄不交费，我们喝西北风去？我们维持不下去卷铺盖卷走人换个地方照样干，乱的是你们小区，倒霉的是你们业主。

一个巴掌拍不响，真希望你们配合一下，给个机会看看我们能不能管好，不行我们走人，另请高明。 

 四、正视现实理性解决 

地上车位少这是症结所在，已经建成这样谁也无力改变，正视现实才是解决问题的王道。物业和业主谁也不要回避这个现实而只强调己方利益，那样对谁都不公平，矛盾激化的后果是全体业主承担。

1、无证车主办证。物业公司加强小区管理我认为大部分业主是支持的，只是要采取适当的方式方法。车辆管理的目的要向业主证明不是为了办证收费，是通过办证防止外来车辆随便进出，所以无证车辆要办证以区分内外，对于过期证可先不着急换证，只要是业主就放行，肯定能阻止浑水摸鱼的外来车辆。等管理见效后不愁换证。

2、清理长期占位车。有些车不知是谁的，长年不动，轱辘都瘪了，有的都属报废了，必须清理。

3、严控公司车辆。现在租小区房办公司的不在少数，有的甚至多达10辆车，晚上经常看到货车、旅行轿、面包车等过夜，物业不要交钱就给证，严格控制在每公司2证，本来就紧张的车位不要再雪上加霜。

4、重新出租地下车位。虽然地下车位不能完全解决停车问题，但目前还有空位，以前也租过。租金（或叫管理费）可以适当提高，闲着也是闲着，双方合同约定好，有买你的车位的优先，你要腾出，退一定费用。这样能减轻地上停车压力，物业也能收取一定费用。这需要物业积极找开发商协调解决。

5、不能侵占消防通道

   在无停车位的情况下车辆占用消防通道，其实这是很危险的，我们希望消防通道永远用不上，但万里有一，一旦小区有火情，消防通道被占影响了消防车进入，那将是很严重的后果，要知道救火早一分钟和晚一分钟可能结果完全不同，占消防通道是很容易被忽视的安全隐患。无奈情况下不得不停在路边上的车应尽量贴边，甩出通道，不要让别人“考本儿”。

6、业主要尽配合义务

作为小区常驻业主谁也不希望小区处于无序状态吧？秩序是需要共同维护的，不只是物业的责任，业主有缴费和遵守公共秩序的义务。拿交物业费来说，假如业主确实遇到房子质量问题、水电煤气暖气等严重影响正常生活的问题、家被盗车被砸的损失，别说不交物业费，甚至还要起诉争取赔偿。如果这几天卫生做的不好，电梯坏了门禁坏了没及时修好等等不是产生严重后果的问题就应该交物业费，你毕竟享受了物业的服务。不交费可以，除非上下楼别坐电梯、公共卫生自己做、垃圾自己带走扔小区外面去。。。因为我不满意，所以我不交费，我也不沾别人便宜，这样的人我佩服！如果你没办过停车证，从来也不往车位里停，我也佩服！尽管主观上不想沾便宜事实上却沾着便宜的，可以反思一下到底怎么做对别人才是公平的。

假设一种极限状况，大家因为这不满意那不满意不作出一些牺牲和妥协，全不缴费，小区无人管理将会是什么样？我相信很快就变成无人区，即使换了物业如不相互配合还是一样。

遵守秩序也是一种义务，对管理有意见可以交涉，过激行为要慎重，像堵门行为不应该被推崇，要知道你是以影响其他业主的出行为代价达到你的目的的，且不说有理没理。

所以，有话好好说，物业与业主把心态都放平，不要嚼死理，退一步海阔天空，双方本着正视现实、客观不偏激，站在对方角度想想，物业认认真真的采取一些有力措施，在业主理解与配合下，停车问题会有很大改观，还小区一个优良的环境，最终受益的是全体业主，反之，最终受害的还是全体业主。

想了这些就写出来了，没经过大脑深思熟虑，不妥之处也请不要对号入座。

支持楼主的观点，分析的很有水平，希望我们小区有更多像你这样的业主。辛苦了！

我们小区准确的户数是1812户

 谢谢大哥！好久不见。

我是从怎么能解决问题的角度，换个思路，针尖对麦芒儿于事无补，不是想解决问题的态度

大哥数据很详实啊

 大妈比喻的很恰当，呵呵

大妈给操持操持业委会咋样？上着班的没时间和精力啊 

 同意，如果物业这次在堵门的压力下放弃不管，回到原样，以后再想管更没戏了，因为已经开了不好的先例了。

其实堵门的业主比起小区1000多户来讲只是千分之几，属极少数，大部分业主虽有意见但还是支持的，否则小区不知堵成什么样了，早就进不去出不来了。

其实堵门的不一定都是常住业主，他们代表不了广大业主的意愿，试想，那个常住业主希望小区没人管，随便进出，乱哄哄的？

严重鄙视坐地泡！