主题：当前房地产市场我之所见!(原创，供各位业主阅读）

我爱天津1223

发表于2005-06-28

一、土地政策对市场的影响

1、对土地价格的影响
从2004年8月31日起停止一切协议出让土地，土地市场全部实行"招、拍、挂"政策，同时中央也大力收缩土地供应，实行"地根收缩"政策，土地批租市场上的开发用地资源更为紧俏。物以稀为贵，稀缺的土地资源加之竞争较为激烈的土地获取方式，这样无疑使开发商获取土地的成本直线上升。土地成本是房地产开发总成本中的重头，一般能够占到40%～50%，地价直接作用房价，土地价格上扬，必定导致商品房售价提升。

2、对房地产产品的影响
在高额的土地成本压迫下，为取得相对固定的利润，开发商在运做房地产项目时，更多地选择走高端产品路线，目标客户多集中在"有钱人"的身上，市场竞争将日益激烈。

3、对市场结构的建议
建议在土地市场完全"招、拍、挂"后，必须为经济适用房规划出更多划拨地块，在政府的监管下建设更多的经济适用住宅（当然为解决低收入家庭的居住需求，同时也必须关注政府定价的"廉租房"的建设。），以满足中低收入家庭的居住需要。
只有使"招、拍、挂"商品住宅开发用地和经济适用住宅、廉租房划拨用地协调供应、同步推进，才可以保证城市房地产市场"梯度消费"的合理发展，避免高端市场的畸形，保证楼市的健康和稳定。

二、金融政策对市场的影响
1、政策回顾
? 04年4月11日，央行决定提高存款准备金率0.5个百分点。
? 04年4月27日，国务院发出通知，将房地产开发投资项目资本金比例从20%提高到35%及以上。
? 2004年10月28日：央行宣布，自2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率零点二七个百分点。
? 从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，利率至少提高0.2个百分点，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

2、对开发企业的影响
无论是提高存款准备金率，还是提高房地产开发投资项目资本金比例，这些政策的实施都使得房地产开发贷款的难度加大、门槛提升，这便要求企业自身具备强大的资金实力和畅通的融资渠道，企业优胜劣汰、合并、兼并的趋势将日益明显，更有房地产"行会"诞生的可能性，垄断竞争在一定区域有出现的可能。
行业集中度将进一步提升，有利于房地产行业的规范，促进合理有序竞争，维护市场的长期健康发展，促进天津乃至全国房地产良性发展。

3、对需求的影响
短短半年之间个人按揭贷款的利率提升了2次，在一些地区购房首付款的比例也从20%提升到30%，这些都对需求市场产生了相当的影响。
3.1、对自住需求的影响
在天津自住消费的比例超过了83%，自住需求也是房地产刚性需求的体现。买房自住客户是市场的主力军，他们买房或自住或给父母、子女购房，他们的需求是刚性的、他们的需求是必然存在的，因此购房行为受各种金融政策的影响相对较小。尽管也会出现因对局势的迷茫而持币待购，但这也不过是他们购买行为决策周期的适当延长，他们的购房需求将是始终存在的。
3.2、对投资需求的影响
投资客在整体市场中的比例尽管不高，但他们也是需求市场的重要组成部分。投资客多是有闲置资金，并把闲置资金投入商品住宅，预期通过出售所拥有住宅获取高额利润的有钱人。投资房地产住宅是他们综合比较了各种投资工具后的选择，投资房地产可以规避一定的金融风险，因此多数投资客都已经将贷款利率提升的风险计划在其中，可以说：银行提升贷款利率早在他们预料之中，他们根本不会因此而削减购房需求。但同样他们也会对新出台的金融政策进行认真地分析，并可能也会产生一个观望期，待政策明朗后，他们的需求又将释放。

综上所述，贷款利率的上调对需求市场可能会产生一个短期的影响，致使短期交易量适当收缩，但从长期看，需求市场是不会因贷款利率上调而削减。

三、税收（营业税）政策的影响
自2005年6月1日起实行对商品住宅转让征收营业税的新规定：购买商品住宅的，在2年内如转让，则必须向地方税务机关上缴销售收入5.5%的营业税（2年期限的计算起点是以《商品住宅产权证》颁发日期为准）。
对商品房购买2年以内转让的行为征收5.5%的营业税，在市场上引起了较大的反响，众多已出手的投资客抢在6月1日前让利抛售房屋，更有为数不少的投资客不得以而求其次，变短线投资为长线投资，另外一些原打算继续投资房地产的短线投资客也将自己的投资行为戛然而止于6月1日。
由此可见，新征收的营业税确实在一定程度上抑制了房地产的短期投资行为，稳定了市场，挤压了市场泡漠，促进了市场的良性发展。

四、市场变数

1、土地方面
尽管8.31后所有土地都将经过"招、拍、挂"上市，但仍有一大批土地赶在2004年8月31日前协议出让完成，可以说：在8.31前一次性透支了近2～3年的土地用量。由此可见，开发商手中尚有大量的土地储备，致使短期内商品房的供应量将保持平稳，房价同样将健康发展。

2、金融方面
在央行紧缩金融政策后，各银行为争取房地产个人按揭的优质业务，都纷纷采取了各自不同的金融业务，如：招行推出"住房循环授信"业务，深发展推出"跨行非交易性转按揭业务"，中国银行即将推出一项名为"房贷理财账户"的新业务，可以一定比例的存款冲抵按揭贷款等。
为争取房地产个人按揭的优质贷款业务，相信各银行仍奖会设计更多更优惠的金融工具，相信这些优质实惠的金融工具会从侧面缓解人们购房贷款的压力，减轻购房的压力。

纵上，我们有理由对天津房地产市场充满信心。

rehlvsv

发表于2009-10-03

[Face021] 不顶不行

房天下网友(过客)

发表于2010-03-09

不顶不行 ]jtyl[\*g

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