主题：我们将见证中国房价的历史性下跌

房价上涨是成本上涨造成的吗？ 

无泡沫论者认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。 

泡沫论者则批评无泡沫论者上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，认为不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模，对土地的需求增加，造成地价上涨。 

我们认为，从宏观经济的角度，能够得出的结论只能是需求导致供给，下游的需求拉动上游产品的价格上升，而不是相反。房地产对相关产品的拉动作用大，对经济增长的乘数作用大，因此对于总需求的膨胀起到了火上浇油的作用效果应该是没有疑问的。这样一种作用在通货紧缩时积极的意义，但在通货膨胀时期则有相反的作用。

境内外房价差是涨价的理由吗？ 

无泡沫论者还认为，我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大，但是从绝对水平上看，和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远，因此不能说我国楼市有泡沫。中国现在正处在一个经济高速增长的时期，城市化还刚刚兴起，房价的快速上涨是有经济支撑的。现在我国的城市化率只有40%左右，城镇居民只有4.9亿，到2020年实现“全面小康”，城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平国家的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。两项合计，到2020年，我国城市还需新增住房160亿平方米以上。所以我国楼市根本不存在泡沫破灭的可能，有的学者甚至认为我国房价至少还有20年的上涨期。 

泡沫论者并不否认随着经济的增加和城市化的进程，我国房地产业将会有长期的发展，等到上海、北京等城市的经济发展水平赶上东京、纽约等国际大都市时，房价也会和它们接近。但是，长期内房价会上涨并不能说明短期内楼市没有泡沫，不会出现大的波动。很多泡沫论者也相信，像上海这样的城市，房价在未来10年内翻一番也有可能，也是比较合理的。10年翻一番，平均年增长率也就7%左右，但现在上海房价年涨幅为30%以上，房价两年左右翻一番，严重透支未来，这就是楼市泡沫。 

我们认为，无泡沫论者在此犯了一个常识性错误，即把潜在需求与现实需求两个概念混淆了。关于这点，现有一个很好的例子可以用来说明：当前，我国有7亿多农村居民，他们都对彩电、冰箱都有需求，但对他们中的多数人来说，这种需求从过去到现在以及在未来相当长的时期内根本实现不了。否则，潜在需求能当成现实需求看待的话，我国的彩电厂和冰箱厂就不会有亏损的事情出现了。

房地产业需不需要宏观调控？ 

无泡沫论者相信我国房地产市场没有出现过热现象，当然不赞成中央政府的宏观调控，认为我国房地产市场刚刚发展起来，价格涨得快一些是由正常的市场供求造成的，所以应该让市场自由发展，政府宏观调控实际上是打压房地产市场。政府过于严格的宏观调控会带来很多不良的后果。 

首先，好不容易进入上升通道的房地产市场可能因为调控而再一次陷入低潮，影响房地产业自身的发展。其次，房地产业牵一发而动全身，如果房地产业因为调控而垮了，许多和房地产业相联系的上下游产业，如钢铁、水泥等行业都会受到影响，特别是银行会出现大量的呆坏账甚至导致金融危机。再次，城市居民财富会因为房价下跌而大幅缩水。 

泡沫论者则对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行，对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度，特别是中央银行应该通过提高利率，挤压房地产市场的泡沫。 

综上所述，我们作出三点判断：第一、中国的房地产的确已经出现泡沫；第二，就泡沫的严重程度来说，用“全面过热”来形容未免太重，用“局部过热”来形容则未免太轻。第三，是泡沫就会有破裂的时候，从近期房价的走势来看，我们认为，泡沫的顶峰已过，跌价将“局部出现”。 

在股市上，房地产上市公司的股价都出现了较大幅度的下跌，11日-13日万科A股股价总跌幅达到13%，市值损失11.8亿元。金地集团则还出现了跌停。 

除了有跌价的消息已从上海传来外，北京的消息也显示房价近期可能出现下跌。在北京，我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，购买不足两年的高档房屋占到可售房源的40%左右，其中要求尽快过户交易的比例则达到50%左右。“链家市场”研究则显示，在京城东部，CBD区域委托挂牌出售的房屋增幅达到了10%-15%。 

我们相信，虽然中长期房价走势还难以预期，未来泡沫的演变亦需研究，但从2005年5月政府稳定房价的政策开始，人们将见证本轮房地产泡沫开始破裂的历史瞬间。(

“花明天的钱，圆今天的梦”这一新型消费理念，如今已被本市更多的市民群众所接受。记者昨天从市城调队获悉，随着市民收入的提高、储蓄存款的增加和信贷政策的陆续推出及手续的进一步简化，市民长期以来“量入为出”的消费观念正在发生变化，住房等个人消费贷款不断攀升，本市市民家庭非消费性支出全面增长。

据市城调队调查，收入的增加使本市市民家庭的生活水平不断提高，人们用于非消费性方面的支出也随之增长。今年上半年，市民家庭用于购房支出家庭人均 1431元，比去年同期增长 19.5%，本市已有 52.9%的居民家庭拥有了自有产权的住房，比去年同期上升了 4.7个百分点。此外，用于转移性支出家庭人均 646元，比去年同期增长 12.6%，其中交纳的个人收入税同比增长 46.4%；用于财产性支出家庭人均 7元，比去年同期增长 1.1倍；用于社会保障支出家庭人均 384元，比去年同期增长 11.2%，其中个人交纳的养老基金同比增长 12%，住房公积金同比增长 11.7%，医疗保险基金同比增长 8.1%。

与此同时，市民还贷能力进一步增强，信贷消费支出增加。今年上半年，本市市民家庭用于归还住房贷款家庭人均 124元，比去年同期增长 92.6%；用于归还汽车贷款家庭人均 18元，比去年同期增长 2.9倍。

对于市民住房贷款攀升、传统消费观念转变的现象，市社科院舆情所王来华所长特别分析指出：这是一种消费进步，对于那些有偿还能力的市民来讲，用“寅吃卯粮”的贷款方式提前享受是好事，对相关产业的发展也是一个推动。市民每月用于吃、穿、用的 8大类消费性支出从“温饱”到现在迈向“小康”，必然会带动购房等非消费性支出的增加。而且随着收入水平的进一步提高，今后市民非消费性支出必然还会增长。

经历了二季度的观望、僵持阶段和宏观政策面逐步明朗，上海高企的房价回归似乎已经成为定势，未来上海房价的理性下调将不可避免。 

从开发商博弈的取向来看，不同实力的开发商对于当前市场的态度将出现分化。对于资金有压力的开发商而言，博弈的结果将促使他们以现金为王，低价入市，在销售中抢占跑道，以取得销售上的主动，迅速回笼资金。而对于无资金压力的开发商而言，优质产品是他们实现利润最大化的基础。在市场的博弈中，他们不用像前者那样急于套现，因此等待时机，慢慢消化仍不失为一种上策。 

从消费者博弈取向来看，目前消费者的心态出现了前所未有的团结，这种团结不仅让售楼先生小姐们开始露出久违的笑脸，也让忙碌的中介公司有了难得的清闲。当这种思维定势趋于一致时，开发商就只有降价的份了。但是，与动产不同的是，不动产具有不可再生的特点，也就是说，在同一时段、同一地点的同一楼盘、房源将不会再生。因此，消费者的观望是有限的，买涨不买跌的情况仅仅只能维持在某一时间阶段，伺机入市才是未来消费趋势，因此，当房价下降到一定程度时，观望的消费需求受到激发，促使交易量的回升。 

由于宏观调控后，交易量的明显萎缩，供求发生逆转，特别是二季度开始，市场处于供大于求的局面，随着市场的进一步低迷，未来将积淀更多的存量房。另外，投机客的退出和自住客的观望，导致未来消费热情的下降，同时上海今年又有2000万的中低价房的推出，这三方面的因素将决定了2005年第三、四季度，房地产价格出现预想中的下调，交易量趋于稳定。市场的特点将表现为： 

1 一些在售的但无品质可言并且房价依然高企的大盘，由于前期房价的追涨，导致楼盘的价格完全脱离自身品质的价值，因此在下一阶段，这类楼盘的房价下调的深度可达20%30%左右，从而促使楼盘性价比处于合理的区间。而质优价高项目虽然其价格与价值的离散度较小，因此只能说是“生不逢时”，通过价格微幅下调进行促销，以应对总体市场的惨淡。 

2 新开楼盘的价格将普遍低于同类二手房价格。其中，有特色、有品味的项目微幅下调入市，与周边二手房相比，这类项目在产品规划和品质上更胜一筹，并非周边二手房可以相提并论，其自身的优势决定其房价不可能有较大的下调空间，因此，在价格上略做让步，只是为了在销售上更具竞争力。而地段、品质一般的项目与周边二手房并没有太大的差异，而又缺乏二手房即可入住的优势，因此，未来可能以低于周边二手房10%15%的价格入市，通过价格策略来赢得市场。 

3 在当前的市场环境下，二手房价格将被重新定位。以往以历史成交价格为基准的价格系统将依据理性的性价比重新定位。未来二手房市场的价格定位将根据该地区的市场环境、周边配套等一系列因素重新定位。这将导致未来一些虚高的二手房价格回归理性，其中并不排除某些地区的房价将有较大幅度的下降。但从总体情况来看，这种下调的幅度将在15%20%左右。 

通过今年的深度调整后，房价必然会在一个合理的区间内实现均衡。因此，2006年的房地产市场将在2005年房价回归理性的基础上出现回升。经过一年沉淀的消费热情得到逐步释放，交易量将有较大幅度回升，房价随之缓慢上升。具体表现在： 

规模较大的楼盘将以质高价平的“高性价比”为号召，引领楼市发展。经过这轮宏观调控后，市场将趋于理性。 

另外，面对大盘，既缺乏规模效应，又无成本优势的小盘，则应以特色诉求，走差异化、个性化、精致化的道路。在未来强大的市场竞争中，小盘将以其独特的产品品质面向特定的消费群体，拥有属于自己的消费客群。因此，未来产品性价比和产品特色将受到普遍关注。随着房地产暴利时代的结束，房地产行业将进入规模化、专业化运作时代。

此次政府对房地产市场的调控，是随着三个八条的出台而逐步进行的，在政策上可以说是具有连续性的，这表明了两点，第一就是治理房地产过热或者发展过快问题已经具有了一定的难度。另一方面表明中央政府治理房地产市场，希望他能够健康有序发展的决心很大。特别是七部委的新新八条出台之后，我们看到了房地产市场，特别是长三角以上海为代表几个城市的房价还是有变化的，出现了一定程度的下跌。可以这么说，以上海为主的长三角房地产市场是存在泡沫的。但这就牵涉了到底什么是泡沫，以及如何判断泡沫这样两个问题。

什么是泡沫

泡沫从供需的角度来讲就是存在一种虚拟的需求，虚拟的需求是和市场上的真实需求对不上的，是由于市场上存在投机而导致的。我把房地产需求进行了重新的划分，我认为对于房产的需求可以分为直接消费需求和理财性需求两大类。而对于理财性需求又可以划为三类，第一类是间接的消费性需求，表现为买了房之后长期出租，这是能够和消费者直接对上的。第二类是短期的，投机性的不以出租为目的的投机性需求。经常表现为炒家之间的转手。第三类就是相机行事的混合式需求。介于以上两者之间，并不是坚决地买了房子出租。在解答什么是泡沫这个问题之前，我们要对以上现象进行合理的区分。

市场上的泡沫是由过多的短期的投机性需求以及一部分相机行事的混合式需求所引发的。而由直接的消费性需求和间接的消费性需求所推动的房价上涨不能够看作是一种泡沫现象，而是一种正常的需求拉上的价位上升。现在国家有关部门和一些研究机构并没有对此有一个非常严格的区分，什么叫投资什么叫投机的问题并没有搞清楚。这在一定程度上也影响了此次调控的精确性和针对性。

如何来看待是否存在泡沫现象

现在市场上有人认为，房价连续上涨，上涨幅度很高就是泡沫；或者地皮倒手比较频繁就是泡沫；或者房地产信贷所占比率过高就是泡沫等等。但是这些都是假象。真实性的需求都可能导致这样的现象的发生，不能当作泡沫是否存在的依据。投机并不一定导致泡沫，市场上的确存在投机，但是你把投机人抓起来，房价该上涨还是会上涨。但是泡沫是一吹就碎的。

看待是否存在泡沫，一个很简单的办法就是去看房屋的出租市场，去看用于出租的供给和承租的需求是否匹配。比如说，一套房子50万，如果这50万完全依靠银行贷款来还，那么如果每个月所需要支付的月供成本与把房屋出租所得到的收益相差不大的话，那么我们可以粗略地说这个供需关系是大体平衡的。如果月供成本远低于出租收益，但是房价却又居高不下的话，那可以说明供给是过剩的。这就是泡沫的明证。

从这点来看，上海的房价的确是存在泡沫的，但是在北京就不存在这种现象，一切都运转的很好。还可以从北京和上海房产市场的对比来得到这种结论。比如说北京和上海的房产的存量都差不多，而且都是一千六到一千七百万的人口，但是去年上海二手房市场的成交量是27万，但是北京却只有4万。这也可以说明，上海房产的转手是非常频繁的，投机色彩很浓。

看待此次政策的效果

在具体政策的落实上，由于我们政府行政管理的效率、行政管理的能力还是有很大的问题的。在这个过程当中必然有许多政策条款是到不了位。尤其是一些不容易被量化的问题。比如尽管各地政府在5月31号之前都出台了一些补充细则，包括享受优惠政策的普通住房标准等，但是这些问题在操作过程当中都会有许多的“变异”或者“变通”。比如说北京市虽然出台了诸如140平米之类的标准，但是还是过于笼统，比如一个容积率的问题，不同容积率的140平米的价值是完全不同的；价格的问题，按照地区来划分，但是市场对区域价值的划分是极其复杂的，根本就无法依靠行政来精确把握。超过同一区域正常房价120%的，如何划定标准，如何去采集样本等等都非常麻烦。在操作上都不现实。

至于这次宏观调控能否取得成功，我觉得可以从两个方面来看，第一就是全国房价能否保持相对稳定，我个人觉得房价的涨幅能保持在8%以下就是理想状态，比经济增长速度慢一些，可以慢慢来消化这个高房价。但是如果下跌的话，全面的金融风险就要爆发，然后会把中国经济拖入泥潭，很多人就会下岗失业。

第二，就是看长三角那几个存在严重的泡沫的城市的房价能否明显下跌，消除泡沫。比如杭州的房价居然比北京高，这是不可想象的。上海的房价比北京高也属于反常，尽管上海的人均收入比北京要略高一些，但是北京人的一些收入在统计上是显示不出来的。另外我也曾撰文表示北京特殊的地方在于他是一个政治中心，拥有全中国最为庞大的官僚机构，此外，在科技人才的数量上也远高于上海、各大银行的总部等也在北京。所以实际上科技以及金融这两块财富最集中的行业的中心都在北京，这决不是上海那远比北京繁华的商务活动所能弥补的。