主题：“租有所居”举步维艰

2010 年 4 月 30 日 星期 五

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，在国外，“夹心层”群体在观念上更认同租房。但在当下的中国，一旦条件允许，“夹心层”群体重买轻租，甚至情愿“透支消费”。“如果能够通过政策引导，增加这部分人群的租房意识，无疑是治理中国房地产问题的一剂良药”。聂梅生说。聂的看法已为学界呼吁多时：如果把涌入购房市场的自住型住房需求分流一部分至租房市场，则将有效降低目前房地产市场的刚性需求。

面对楼市的持续“高烧”，用公共租赁房来解决流动人口和大部分中低收入人群的“租有所居”，已成为北京、上海等高房价城市亟须的应对之举。公共租赁房是指由政府或企业等投资方持有房源，并将房屋以低于市场价的方式出租给特定人群。从此前各地的实践来看，公共租赁房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。

然而，早期的推动者发现，要在中国“复兴”租房市场、进而推动住房保障模式的转型，资金匮乏、主体缺位和立法缺失这三大现实难题必须得以解决。在更深层次上，是如何通过政策先导改变中国人“重买轻租”的住房消费观念。

“租有所居”的中国梦看似并不遥远，但现阶段仍是举步维艰。

公租房面临三大考验

从各地实践来看，公共租赁房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。然而，早期试水公共租赁房的一些城市，如厦门、深圳和北京等，目前均已碰到一系列棘手难题。对于当前探路公共租赁房所遇之考验，聂梅生用资金匮乏、主体缺位和立法缺失予以概括。

厦门从2005年酝酿公共租赁房制度，保障对象是厦门户籍的无房户家庭。由于公共租赁房的租金补贴水平总体偏高，租户仅需负担相当于市场租金的10%至30%，使得超过88%的符合资格家庭争相申请公租房，经济适用房和限价房等销售型住房无人问津。这一结果导致政府的财政投入不能及时收回，后续资金渐渐不支，直接影响到公共租赁房政策的可持续性。

曾去厦门考察的住房和城乡建设部专家向记者透露，厦门曾同时开发了15个经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房“无缝对接”的保障性住宅小区。目前，其中一些项目“后续压力越来越大”，建设濒于停滞。遭遇资金难题的不止厦门一地。深圳市对于公共租赁房的租金补贴标准为市场价的60%至70%，远低于厦门，即便如此，一套公共租赁房的投资回收周期也要20年至30年。

曾参与北京市公共租赁住房政策课题论证的我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖向记者透露：北京市在2009年夏天曾找过几家政府背景的房地产开发公司谈话，希望由他们来经营公共租赁房物业。其中一家公司曾请胡景晖帮忙计算投资回报率。“算来算去，就算企业经营良好，企业最高的年收益回报率也就是5%左右。”

至于主体缺失，早在上一届建设部领导班子会议上，时任科技司司长的聂梅生就曾提出，不应仅对房地产企业颁发“物业开发资质”，还应该发“物业持有资质”，鼓励企业经营房屋租赁一类的持有型物业。

在聂梅生看来，没有专职的建设主体，是公共租赁房政策逐步萎缩的一大原因。此外，中国的公共租赁房政策亟待立法。目前各地大都出台了地方管理条例，但还没有形成一个全国性的法律。

记者获悉，目前住房和城乡建设部正在考量制定出台全国性的公共租赁房管理办法，其中已包括如何应对聂梅生提及的三大考验。

不少专家和业内人士在接受记者采访时还建议，在发展住房租赁制度之前，有必要进行一次全面的住房普查，摸清市场的底数。因为，被视为“发展公共租赁住房制度基础工作”的公共租赁住房供求状况调研、建立租赁户收入水平变化的信息和监督机制等，都有待加强和完善。

盘活“私租”

各地公共租赁房建设风头正劲。但在接受记者采访的一些业内人士看来，要想达到分流购房需求、扭转“重买轻租”市场格局的效果，目前还停留在“纸上数字”的公共租赁房只是杯水车薪。

北京市最大的房产中介机构链家房地产经纪有限公司董事长左晖给记者算了一笔账：北京市每年二手房交易量大约20万套，能够统计到的租房量大概是100万至120万套，如果能让租房量增加10万套，交易量就可能减少一半。从理论上说，就能够达到分流需求的效果。但问题是，如果政府要掌握10万套公共租赁房，“按照一套房100万元估值，政府起码要掌握1000亿元的资产才能做这件事”。

因此，胡景晖等人提出，“还是应靠税收优惠和完善立法，鼓励老百姓来做房东，盘活民间私人房屋租赁，这样做意义更大。”在他看来，如果能让民间租房成为老百姓的一种健康理财方式，“同时也能抑制炒房。”

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士也一直持此观点。他认为，目前大城市中私人房屋租赁市场空间很大，“除了商品房出租，还有大量的民间的公房、房改房，这些房屋面积较小，相对而言也旧了，如果以相对低的租金投入市场，就能把租房这块市场盘活”。

在柴强看来，发展住房市场，不能全指望政府投入，“私人住房租赁是个重要的渠道，不能放弃”。

住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰甚至还提出一个更为折中的办法——在私人房屋租赁领域搞“公私合营”：政府可以作为“二房东”与私人业主签订长期租约，比如5年，统一承租一批房源，再散租给社会。其好处在于，既能体现政府公共租赁住房政策的优越性，又能提高效率、盘活资源。

租买平衡点

不管是扩张“公租”还是盘活“私租”，“租有所居”的推动者们逐渐意识到，摆在前面的更大障碍，不是有形的资金、技术和市场，而是无形的观念，即中国人“重买轻租”的住房消费习惯。

柴强告诉记者，虽然中国过去“重生产、轻生活”的观念根深蒂固，大多数人热衷于“成家立业”、“买房置地”，但在中国住房制度改革以前，以单位建的“公房”为特征，也曾一度出现过近似“全民皆租”的局面。

柴强回忆，彼时“人们认为买房是一个负担”：钱存在银行里能获取利息，而买房看不到任何投资收益；单位公房租金低廉，还有补贴，而房子一旦买到手，花大价钱不算，今后还要自己出钱维修。

数据也显示，即使是当前，租房仍然是中国一些特大型城市的重要住房解决方案。2007年11月份，全国工商联房地产商会发布的《北京市城市常住居民租赁居住调查》显示，北京市大概有33%的常住居民通过租赁房屋来解决居住问题。上海市统计年鉴2008年的抽样调查表明，上海城市家庭住房自有率为78%左右，也即约22%的家庭通过租赁解决居住问题。

中国人民大学土地管理系教授叶剑平说，中国房地产业面临的一个大问题，是供需关系的失衡，需求端挤进了太多的畸形消费者，既包括日益庞大的炒房大军，又包括带有透支消费特点的自住型需求。而人们之所以倾向于买房而疏远租房，很大原因是租房市场没有提供足够的权益保障，房东随意提租甚至赶走房客，让承租者没有家的安全感——这恰是中国当前扭转“重买轻租”观念，启动“租居”的主攻点之一。

（摘自《财经国家周刊》）