2009年，本市二手房市场从早春，一路高歌的走到年终。二手房因具有“区域、配套及现房”三大传统优势而受到购房者的追捧。进入2010年，“2改5”新政执行以来，本市二手房市场成交量环比下降了近七成。购房者观望情绪蔓延，2010年是否会成为二手房市场的又一次历史拐点？天津的各大二手房中介经纪机构怎样看待2010年二手房的发展走势，自身又将如何应对?
被采访人：天津市津房置换有限责任公司 副总经理 杨菊生
《渤海早报》：公产房使用权置换的独家经营可以说是津房置换的一项特色业务，它的独家性质决定了它的市场份额，津房置换是怎样看待市场竞争的？
杨菊生：自2004年起，受天津市房产总公司委托，我公司成为本市市内六区公有住房置换业务的唯一一家经营企业。在外界看来，这种资源具有不可比拟的优势，是很多同行业所向往的，但实际上，津房置换从来没有把它当成生存的依托，我们依然把私产房买卖、租赁及商品房代理等业务作为公司发展的主要支撑. 《渤海早报》：津房置换一直在市场中极为低调稳健。2010年，国家调控政策出台后，津房置换将如何面对？ 杨菊生：津房置换始终把如何完善企业经营和管理的各项机制、如何深化企业文化、如何建立科学的人才培养机制等作为公司的发展重点，而不单单强调市场的业绩。我们的目标是要把津房置换打造成为百年地产品牌。2010年津房置换将加快发展的步伐，以“六化建设，快速提升年”作为公司发展的战略主题，即将津房置换公司打造成为市场化、职业化、网络化、法制化、流程化和人性化的专业化公司，不断地提高市场竞争力。同时2010年公司将更加关注滨海新区市场的发展，将以诚信高效的二手房与商品房业务为更多的客户提供优质的服务。公司已经与多家银行进行合作开设了银行网络门店。 《渤海早报》：津房置换如何在企业经营中不断地壮大和发展，并不断地发展成为房地产综合服务商？ 杨菊生：我们津房置换是2001年初成立的，具有房地产经纪机构一级资质，是本市目前最大的国有房地产中介连锁服务企业。自2004年整合后，公司分别在经营管理、业务流程、服务标准、运营程序、收费标准、合同文本、网络信息化管理等方面统一的直营连锁经营模式。在直管公产房屋置换、私产楼市中介代理及商品房营销代理等诸多方面取得了成功，不仅成为同行业中的佼佼者，并逐渐发展成为房地产综合服务商。 公司名片 天津市津房置换责任有限公司 2001年诞生，是天津目前最大的国字号房屋中介经纪公司。 被采访人:天津中原物业顾问有限公司三级市场部 总经理 曹海滨《渤海早报》：放眼二手房市场，您认为现在与一年前此时相比有何不同？ 曹海滨：目前比2009年一月要好，去年此时正是最低迷的冰点状态，突然从二月就开始破冰回暖。现在看上去2010年虽然有丝丝寒意，但整个市场向上的方向是可以预计的，只是说向上的速度放缓，价格依然是看涨的。目前从卖方看，或转售为租，或封盘不卖，这说明业主对未来的后市是看好的；从买方看，一部分人的态度是等下去，但不到2成；4成客户不着急买，想多走走、多看看；还有4成的刚性需求客户，比如今年要结婚、要改善、要拆迁的，无论价格怎样都会去买。 《渤海早报》：作为业内人士您认为今年的房价走势会怎样？ 曹海滨：天津作为一个潜力很大的城市，目前还没有爆发到极致，2010年的市场应该是比较稳定的。目前天津的整体房价低于全国大中城市的整体水平，我认为2010年的天津房地产市场：刚性需求多、整体开工不足，所以整体波动不会太大，可能会出现两头低中间高的情形——3月份以前会低迷，到了年中5、6月份时会高出来，年中央行加息预期很强，是防通胀的必要手段，9、10月进入最高点，11、12月会开始回落。 《渤海早报》：2010年天津什么位置的二手房会更大限度地实现保值增值? 曹海滨：从升值和保值看，市中心的二手房无疑是最吃香的。2008年时，我说市中心的房子到了2009年突破2万元/平方米单价是不成问题的，当时很多人对我的这种观点嗤之以鼻。我现在依然认为天津市中心的房仍然是被低估的，中心板块的升值空间依然远远大于中环之外。但是今年波动最小的房子却是在中环以外，升值的空间会小一点，比如同样价格的房子，梅江的楼盘就不如老城厢的楼盘升值快，如果梅江升10％，老城厢会升20％；如果梅江跌20％，老城厢会跌10％。 公司名片 中原地产 全国最早和最大的港资房产中介经纪品牌实体，2001年进入天津市场，现已位列顶级品牌中介前茅。 被采访人：我爱我家房地产经纪有限公司 总经理 陈勇公司名片 我爱我家 10年前我爱我家在北京成立，不久进驻天津，是进入天津最早的外地品牌中介机构。 被采访人：我爱我家房地产经纪有限公司 总经理 陈勇 《渤海早报》：身为从业多年的资深人士，您怎样看待2010年的二手房市场？ 陈勇:从房价的走向判断，跌的可能性很小，中心城区会越来越稀缺，从现在的观望潮来看，2010年的二手房房价会稳步上升，交易量会下跌，总体交易量会下跌10％-20％左右。《渤海早报》：除了新店数量的递增，我爱我家还有怎样的目标？ 陈勇：我爱我家在天津基本上做到了第一，但还不是很稳定，我们在杭州、苏州、太原等城市是绝对的第一。这是个服务行业，有时我们也在问自己：我们究竟做得有多好？“做中国最受尊重的房地产综合服务平台”，这是我们公司的愿景，过去这个行业没有得到广泛的尊重，是因为它在发展的初级阶段。我们要实现“被尊重”这个最终目标，不是一天两天、一年两年能够做到的，我自己做了10多年，也是在慢慢地赢得尊重。 《渤海早报》：您怎样看待天津二手房未来的发展？ 陈勇：二手房产业现在我国还是个朝阳产业，在经济学上，有这样一种标准：一个城市如果二手房的交易量与一手房的交易量的比例为1：1，说明这是个处在发展中的城市。而那些已经发展成熟的地方像香港、东京，还有美国的一些城市，二手房交易量是一手房交易量的5到8倍，那时城市就不会大兴土木了，这是一个城市成熟的标志。天津不可能永远是现在这样，到处都是工地，现在中国的城市都是在发展期，深圳是2点多到3比1，新盘少于二手房。天津也会逐步进入这个阶段，二手房产业目前是个朝阳产业，再过10年20年会有意想不到的发展。 公司名片 21世纪不动产 起源美国，2003年被引入天津，开创了房地产经纪行业“特许加盟”经营体系的先河。 被采访人：21世纪不动产天津区域分部 总经理 苏晓晨 《渤海早报》：“特许加盟”与其他品牌的直营店相比优势在哪里？ 苏晓晨：在为客户服务的过程中，我们非常注重客户的感受。与直营店不同，21世纪不动产的经纪人为客户提供全程服务：从得到需求到查勘、磋商成交、售后服务乃至物业交割都由同一个经纪人全程陪同，解答客户所有疑问。避免了直营体系分工较细，把客户像接力棒一样在不同员工之间传递的弊端。另外，体现在内部培训上也存在差异。如果说直营店是点式的，那我们是面式的，直营店的经纪人学的是业务流程中的某些环节或技巧，而我们讲究的是全面的知识和技能的传授，每个经纪人都是房产专家。 渤海早报》：加盟店的管理是很松散吗？ 苏晓晨：对于加盟店的管理我们有严格的标准和规范，区域分部对于门店的管理，与直营连锁公司总部对于门店管理的方式和方法，确实有许多不同。 21世纪不动产每个加盟店都是独立拥有和运营的，他们遵守共同的规范，在同样的经营模式下进行经营活动。 在2008年市场冰冻期，我们的门店数量也可以保持稳定。这是因为每个店主都在经营自己的事业，而不仅仅是投机。面对困难，他们能够迸发出惊人的智慧和力量，所以整个加盟体系的抗风险性会很强。当时市场交易量很低迷，而我们的单店却可以做到少亏、不亏甚至有盈利，这验证了市场再不好也会有赚钱的人。每一个利益个体要开店就得保活，比较直营店的管理者和加盟门店的店主，差异是不言而喻的。加盟店每个店主会根据自己门店的需要、手中人员的情况更自主地做出决策，更快地适用当地市场的需要。
《渤海早报》：津房置换一直在市场中极为低调稳健。2010年，国家调控政策出台后，津房置换将如何面对？
杨菊生：津房置换始终把如何完善企业经营和管理的各项机制、如何深化企业文化、如何建立科学的人才培养机制等作为公司的发展重点，而不单单强调市场的业绩。我们的目标是要把津房置换打造成为百年地产品牌。2010年津房置换将加快发展的步伐，以“六化建设，快速提升年”作为公司发展的战略主题，即将津房置换公司打造成为市场化、职业化、网络化、法制化、流程化和人性化的专业化公司，不断地提高市场竞争力。同时2010年公司将更加关注滨海新区市场的发展，将以诚信高效的二手房与商品房业务为更多的客户提供优质的服务。公司已经与多家银行进行合作开设了银行网络门店。
《渤海早报》：津房置换如何在企业经营中不断地壮大和发展，并不断地发展成为房地产综合服务商？
杨菊生：我们津房置换是2001年初成立的，具有房地产经纪机构一级资质，是本市目前最大的国有房地产中介连锁服务企业。自2004年整合后，公司分别在经营管理、业务流程、服务标准、运营程序、收费标准、合同文本、网络信息化管理等方面统一的直营连锁经营模式。在直管公产房屋置换、私产楼市中介代理及商品房营销代理等诸多方面取得了成功，不仅成为同行业中的佼佼者，并逐渐发展成为房地产综合服务商。
公司名片
天津市津房置换责任有限公司
2001年诞生，是天津目前最大的国字号房屋中介经纪公司。
被采访人:天津中原物业顾问有限公司三级市场部 总经理 曹海滨
《渤海早报》：放眼二手房市场，您认为现在与一年前此时相比有何不同？
曹海滨：目前比2009年一月要好，去年此时正是最低迷的冰点状态，突然从二月就开始破冰回暖。现在看上去2010年虽然有丝丝寒意，但整个市场向上的方向是可以预计的，只是说向上的速度放缓，价格依然是看涨的。目前从卖方看，或转售为租，或封盘不卖，这说明业主对未来的后市是看好的；从买方看，一部分人的态度是等下去，但不到2成；4成客户不着急买，想多走走、多看看；还有4成的刚性需求客户，比如今年要结婚、要改善、要拆迁的，无论价格怎样都会去买。
《渤海早报》：作为业内人士您认为今年的房价走势会怎样？
曹海滨：天津作为一个潜力很大的城市，目前还没有爆发到极致，2010年的市场应该是比较稳定的。目前天津的整体房价低于全国大中城市的整体水平，我认为2010年的天津房地产市场：刚性需求多、整体开工不足，所以整体波动不会太大，可能会出现两头低中间高的情形——3月份以前会低迷，到了年中5、6月份时会高出来，年中央行加息预期很强，是防通胀的必要手段，9、10月进入最高点，11、12月会开始回落。
《渤海早报》：2010年天津什么位置的二手房会更大限度地实现保值增值?
曹海滨：从升值和保值看，市中心的二手房无疑是最吃香的。2008年时，我说市中心的房子到了2009年突破2万元/平方米单价是不成问题的，当时很多人对我的这种观点嗤之以鼻。我现在依然认为天津市中心的房仍然是被低估的，中心板块的升值空间依然远远大于中环之外。但是今年波动最小的房子却是在中环以外，升值的空间会小一点，比如同样价格的房子，梅江的楼盘就不如老城厢的楼盘升值快，如果梅江升10％，老城厢会升20％；如果梅江跌20％，老城厢会跌10％。
中原地产
全国最早和最大的港资房产中介经纪品牌实体，2001年进入天津市场，现已位列顶级品牌中介前茅。
被采访人：我爱我家房地产经纪有限公司 总经理 陈勇
我爱我家
10年前我爱我家在北京成立，不久进驻天津，是进入天津最早的外地品牌中介机构。
《渤海早报》：身为从业多年的资深人士，您怎样看待2010年的二手房市场？
陈勇:从房价的走向判断，跌的可能性很小，中心城区会越来越稀缺，从现在的观望潮来看，2010年的二手房房价会稳步上升，交易量会下跌，总体交易量会下跌10％-20％左右。
《渤海早报》：除了新店数量的递增，我爱我家还有怎样的目标？
陈勇：我爱我家在天津基本上做到了第一，但还不是很稳定，我们在杭州、苏州、太原等城市是绝对的第一。这是个服务行业，有时我们也在问自己：我们究竟做得有多好？“做中国最受尊重的房地产综合服务平台”，这是我们公司的愿景，过去这个行业没有得到广泛的尊重，是因为它在发展的初级阶段。我们要实现“被尊重”这个最终目标，不是一天两天、一年两年能够做到的，我自己做了10多年，也是在慢慢地赢得尊重。
《渤海早报》：您怎样看待天津二手房未来的发展？
陈勇：二手房产业现在我国还是个朝阳产业，在经济学上，有这样一种标准：一个城市如果二手房的交易量与一手房的交易量的比例为1：1，说明这是个处在发展中的城市。而那些已经发展成熟的地方像香港、东京，还有美国的一些城市，二手房交易量是一手房交易量的5到8倍，那时城市就不会大兴土木了，这是一个城市成熟的标志。天津不可能永远是现在这样，到处都是工地，现在中国的城市都是在发展期，深圳是2点多到3比1，新盘少于二手房。天津也会逐步进入这个阶段，二手房产业目前是个朝阳产业，再过10年20年会有意想不到的发展。
21世纪不动产
起源美国，2003年被引入天津，开创了房地产经纪行业“特许加盟”经营体系的先河。
被采访人：21世纪不动产天津区域分部 总经理 苏晓晨
《渤海早报》：“特许加盟”与其他品牌的直营店相比优势在哪里？
苏晓晨：在为客户服务的过程中，我们非常注重客户的感受。与直营店不同，21世纪不动产的经纪人为客户提供全程服务：从得到需求到查勘、磋商成交、售后服务乃至物业交割都由同一个经纪人全程陪同，解答客户所有疑问。避免了直营体系分工较细，把客户像接力棒一样在不同员工之间传递的弊端。另外，体现在内部培训上也存在差异。如果说直营店是点式的，那我们是面式的，直营店的经纪人学的是业务流程中的某些环节或技巧，而我们讲究的是全面的知识和技能的传授，每个经纪人都是房产专家。
渤海早报》：加盟店的管理是很松散吗？
苏晓晨：对于加盟店的管理我们有严格的标准和规范，区域分部对于门店的管理，与直营连锁公司总部对于门店管理的方式和方法，确实有许多不同。
21世纪不动产每个加盟店都是独立拥有和运营的，他们遵守共同的规范，在同样的经营模式下进行经营活动。
在2008年市场冰冻期，我们的门店数量也可以保持稳定。这是因为每个店主都在经营自己的事业，而不仅仅是投机。面对困难，他们能够迸发出惊人的智慧和力量，所以整个加盟体系的抗风险性会很强。当时市场交易量很低迷，而我们的单店却可以做到少亏、不亏甚至有盈利，这验证了市场再不好也会有赚钱的人。每一个利益个体要开店就得保活，比较直营店的管理者和加盟门店的店主，差异是不言而喻的。加盟店每个店主会根据自己门店的需要、手中人员的情况更自主地做出决策，更快地适用当地市场的需要。
2009年，本市二手房市场从早春，一路高歌的走到年终。二手房因具有“区域、配套及现房”三大传统优势而受到购房者的追捧。进入2010年，“2改5”新政执行以来，本市二手房市场成交量环比下降了近七成。购房者观望情绪蔓延，2010年是否会成为二手房市场的又一次历史拐点？天津的各大二手房中介经纪机构怎样看待2010年二手房的发展走势，自身又将如何应对?
被采访人：天津市津房置换有限责任公司 副总经理 杨菊生
《渤海早报》：公产房使用权置换的独家经营可以说是津房置换的一项特色业务，它的独家性质决定了它的市场份额，津房置换是怎样看待市场竞争的？
杨菊生：自2004年起，受天津市房产总公司委托，我公司成为本市市内六区公有住房置换业务的唯一一家经营企业。在外界看来，这种资源具有不可比拟的优势，是很多同行业所向往的，但实际上，津房置换从来没有把它当成生存的依托，我们依然把私产房买卖、租赁及商品房代理等业务作为公司发展的主要支撑.
《渤海早报》：津房置换一直在市场中极为低调稳健。2010年，国家调控政策出台后，津房置换将如何面对？
杨菊生：津房置换始终把如何完善企业经营和管理的各项机制、如何深化企业文化、如何建立科学的人才培养机制等作为公司的发展重点，而不单单强调市场的业绩。我们的目标是要把津房置换打造成为百年地产品牌。2010年津房置换将加快发展的步伐，以“六化建设，快速提升年”作为公司发展的战略主题，即将津房置换公司打造成为市场化、职业化、网络化、法制化、流程化和人性化的专业化公司，不断地提高市场竞争力。同时2010年公司将更加关注滨海新区市场的发展，将以诚信高效的二手房与商品房业务为更多的客户提供优质的服务。公司已经与多家银行进行合作开设了银行网络门店。
《渤海早报》：津房置换如何在企业经营中不断地壮大和发展，并不断地发展成为房地产综合服务商？
杨菊生：我们津房置换是2001年初成立的，具有房地产经纪机构一级资质，是本市目前最大的国有房地产中介连锁服务企业。自2004年整合后，公司分别在经营管理、业务流程、服务标准、运营程序、收费标准、合同文本、网络信息化管理等方面统一的直营连锁经营模式。在直管公产房屋置换、私产楼市中介代理及商品房营销代理等诸多方面取得了成功，不仅成为同行业中的佼佼者，并逐渐发展成为房地产综合服务商。
公司名片
天津市津房置换责任有限公司
2001年诞生，是天津目前最大的国字号房屋中介经纪公司。
被采访人:天津中原物业顾问有限公司三级市场部 总经理 曹海滨
《渤海早报》：放眼二手房市场，您认为现在与一年前此时相比有何不同？
曹海滨：目前比2009年一月要好，去年此时正是最低迷的冰点状态，突然从二月就开始破冰回暖。现在看上去2010年虽然有丝丝寒意，但整个市场向上的方向是可以预计的，只是说向上的速度放缓，价格依然是看涨的。目前从卖方看，或转售为租，或封盘不卖，这说明业主对未来的后市是看好的；从买方看，一部分人的态度是等下去，但不到2成；4成客户不着急买，想多走走、多看看；还有4成的刚性需求客户，比如今年要结婚、要改善、要拆迁的，无论价格怎样都会去买。
《渤海早报》：作为业内人士您认为今年的房价走势会怎样？
曹海滨：天津作为一个潜力很大的城市，目前还没有爆发到极致，2010年的市场应该是比较稳定的。目前天津的整体房价低于全国大中城市的整体水平，我认为2010年的天津房地产市场：刚性需求多、整体开工不足，所以整体波动不会太大，可能会出现两头低中间高的情形——3月份以前会低迷，到了年中5、6月份时会高出来，年中央行加息预期很强，是防通胀的必要手段，9、10月进入最高点，11、12月会开始回落。
《渤海早报》：2010年天津什么位置的二手房会更大限度地实现保值增值?
曹海滨：从升值和保值看，市中心的二手房无疑是最吃香的。2008年时，我说市中心的房子到了2009年突破2万元/平方米单价是不成问题的，当时很多人对我的这种观点嗤之以鼻。我现在依然认为天津市中心的房仍然是被低估的，中心板块的升值空间依然远远大于中环之外。但是今年波动最小的房子却是在中环以外，升值的空间会小一点，比如同样价格的房子，梅江的楼盘就不如老城厢的楼盘升值快，如果梅江升10％，老城厢会升20％；如果梅江跌20％，老城厢会跌10％。
公司名片
中原地产
全国最早和最大的港资房产中介经纪品牌实体，2001年进入天津市场，现已位列顶级品牌中介前茅。
被采访人：我爱我家房地产经纪有限公司 总经理 陈勇
公司名片
我爱我家
10年前我爱我家在北京成立，不久进驻天津，是进入天津最早的外地品牌中介机构。
被采访人：我爱我家房地产经纪有限公司 总经理 陈勇
《渤海早报》：身为从业多年的资深人士，您怎样看待2010年的二手房市场？
陈勇:从房价的走向判断，跌的可能性很小，中心城区会越来越稀缺，从现在的观望潮来看，2010年的二手房房价会稳步上升，交易量会下跌，总体交易量会下跌10％-20％左右。
《渤海早报》：除了新店数量的递增，我爱我家还有怎样的目标？
陈勇：我爱我家在天津基本上做到了第一，但还不是很稳定，我们在杭州、苏州、太原等城市是绝对的第一。这是个服务行业，有时我们也在问自己：我们究竟做得有多好？“做中国最受尊重的房地产综合服务平台”，这是我们公司的愿景，过去这个行业没有得到广泛的尊重，是因为它在发展的初级阶段。我们要实现“被尊重”这个最终目标，不是一天两天、一年两年能够做到的，我自己做了10多年，也是在慢慢地赢得尊重。
《渤海早报》：您怎样看待天津二手房未来的发展？
陈勇：二手房产业现在我国还是个朝阳产业，在经济学上，有这样一种标准：一个城市如果二手房的交易量与一手房的交易量的比例为1：1，说明这是个处在发展中的城市。而那些已经发展成熟的地方像香港、东京，还有美国的一些城市，二手房交易量是一手房交易量的5到8倍，那时城市就不会大兴土木了，这是一个城市成熟的标志。天津不可能永远是现在这样，到处都是工地，现在中国的城市都是在发展期，深圳是2点多到3比1，新盘少于二手房。天津也会逐步进入这个阶段，二手房产业目前是个朝阳产业，再过10年20年会有意想不到的发展。
公司名片
21世纪不动产
起源美国，2003年被引入天津，开创了房地产经纪行业“特许加盟”经营体系的先河。
被采访人：21世纪不动产天津区域分部 总经理 苏晓晨
《渤海早报》：“特许加盟”与其他品牌的直营店相比优势在哪里？
苏晓晨：在为客户服务的过程中，我们非常注重客户的感受。与直营店不同，21世纪不动产的经纪人为客户提供全程服务：从得到需求到查勘、磋商成交、售后服务乃至物业交割都由同一个经纪人全程陪同，解答客户所有疑问。避免了直营体系分工较细，把客户像接力棒一样在不同员工之间传递的弊端。另外，体现在内部培训上也存在差异。如果说直营店是点式的，那我们是面式的，直营店的经纪人学的是业务流程中的某些环节或技巧，而我们讲究的是全面的知识和技能的传授，每个经纪人都是房产专家。
渤海早报》：加盟店的管理是很松散吗？
苏晓晨：对于加盟店的管理我们有严格的标准和规范，区域分部对于门店的管理，与直营连锁公司总部对于门店管理的方式和方法，确实有许多不同。
21世纪不动产每个加盟店都是独立拥有和运营的，他们遵守共同的规范，在同样的经营模式下进行经营活动。
在2008年市场冰冻期，我们的门店数量也可以保持稳定。这是因为每个店主都在经营自己的事业，而不仅仅是投机。面对困难，他们能够迸发出惊人的智慧和力量，所以整个加盟体系的抗风险性会很强。当时市场交易量很低迷，而我们的单店却可以做到少亏、不亏甚至有盈利，这验证了市场再不好也会有赚钱的人。每一个利益个体要开店就得保活，比较直营店的管理者和加盟门店的店主，差异是不言而喻的。加盟店每个店主会根据自己门店的需要、手中人员的情况更自主地做出决策，更快地适用当地市场的需要。