首先要弄懂两个核心问题,
房价是由哪些东西构成的,房地产行业在中国代表着什么
来来,我先给大家讲一个故事,来阐述下我对第一个问题的理解。
从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成
从前有一个土豪张,她挖煤赚了很多很多的钱钱,十个亿人民币哦
(某县地产大亨 土豪张)
有一天她拍脑门突然想建一栋房子,房地产行业火啊,国民经济命脉有木有。
她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。
撰写项目立项和可行性研究,这可不是拍脑门就能搞出来的,OK,土豪张找来狗头军师A,他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案,编制、申报审批项目建议书。
她中意了村头的两块地,一块是集体土地,一块是拆迁土地。
在军师B的帮助下,果断拿地。土豪变
集体土地的征用程序(土地一级开发):
在以上步骤中涉及到的费用:
拆迁用地安置程序(土地一级开发):
建设单位取得国有土地使用权(土地的二级开发)
主要形式:划拨、招标、挂牌、拍卖
(以上为一般情况,各地区不同情况有所不同,但这个不是重点,是不?大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税")
传说中的“报建”
在这个过程中,土豪张要个各种、各种相关部门打交道。
申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线
等等等等等等.....
很多费用的发生都是和本身的百分比有关,500万是我暂估的,没有计算很多花销。
如此繁琐,土豪张要累觉不爱了,不过没关系,到下一个环节,她就能成为大爷了。
土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君
发生费用:
这个过程虽然写的最少,但是应该是最复杂的一个过程,长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.
一个土建项目的建设周期约为两年,投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商,混凝土运输工,你能想到和想不到的角色。
3亿是个什么概念呢?
一个二线城市三环内,一个8栋20层的高层构成的小区(含景观)
每平米的建筑造价在1600—1800元左右
step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税 Cost:2000万
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了,这些更让人上火。
step 7: 竣工阶段 Cost:500万
以上都需要和各种部门打交道的,大家随意感受下
step8: 租售阶段 Cost:4000万
这部分我认为是分为两部分的,一是房地产营销和销售的成本,可通俗理解为打广告、建售楼处等,此处不多谈,另一部分就是各种需要交纳的税费。
本想最后测算出一个结果,但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下,没法个大家一个稍准确的结果,只能给出一个大概的数值:如果每平米的房价是1万元的话,经过上面的步骤,我个人认为实际成本7000是有的。
面包贵是吧 面粉还不呢?
房地产行业在中国意味着什么?
从上面的开发步骤,我们不难看出,说是国民主要经济之一并不为过。
从经济角度来讲,几乎没有行业能与政府联系的如此紧密,巨大的经济产业链,一个高层住宅小区的造价是3亿左右,一个城市有多少这样的小区呢?中国呢?
从个人来讲,参与到这个产业的人成百上千,每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人?
几乎每个工科院校都有土建等专业,从这点就可以看出从事这个行业的数量。
房地产不单单是政府的事情,是整个社会中一部分人共同构成的经济体。
房价为什么这么高,还有很多市场因素,比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等,这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答,在这里不多谈。
内因和外因,都很重要。
我觉得如果了解了下房地产开发的流程,这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识:
比如,为什么中国的房价相比外国的这么贵?
(回顾下我国的开发流程,想象下外国的开发流程)
比如,房地产何时崩盘?
(崩盘了是开发商一个人跳楼吗?牵一发而动全身有木有)
等等等......
首先要弄懂两个核心问题,
房价是由哪些东西构成的,房地产行业在中国代表着什么
来来,我先给大家讲一个故事,来阐述下我对第一个问题的理解。
从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成
从前有一个土豪张,她挖煤赚了很多很多的钱钱,十个亿人民币哦
(某县地产大亨 土豪张)
有一天她拍脑门突然想建一栋房子,房地产行业火啊,国民经济命脉有木有。
她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。
撰写项目立项和可行性研究,这可不是拍脑门就能搞出来的,OK,土豪张找来狗头军师A,他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案,编制、申报审批项目建议书。
她中意了村头的两块地,一块是集体土地,一块是拆迁土地。
在军师B的帮助下,果断拿地。土豪变
集体土地的征用程序(土地一级开发):
在以上步骤中涉及到的费用:
拆迁用地安置程序(土地一级开发):
在以上步骤中涉及到的费用:
建设单位取得国有土地使用权(土地的二级开发)
主要形式:划拨、招标、挂牌、拍卖
(以上为一般情况,各地区不同情况有所不同,但这个不是重点,是不?大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税")
传说中的“报建”
在这个过程中,土豪张要个各种、各种相关部门打交道。
申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线
等等等等等等.....
很多费用的发生都是和本身的百分比有关,500万是我暂估的,没有计算很多花销。
如此繁琐,土豪张要累觉不爱了,不过没关系,到下一个环节,她就能成为大爷了。
土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君
发生费用:
这个过程虽然写的最少,但是应该是最复杂的一个过程,长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.
一个土建项目的建设周期约为两年,投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商,混凝土运输工,你能想到和想不到的角色。
3亿是个什么概念呢?
一个二线城市三环内,一个8栋20层的高层构成的小区(含景观)
每平米的建筑造价在1600—1800元左右
step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税 Cost:2000万
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了,这些更让人上火。
step 7: 竣工阶段 Cost:500万
以上都需要和各种部门打交道的,大家随意感受下
step8: 租售阶段 Cost:4000万
这部分我认为是分为两部分的,一是房地产营销和销售的成本,可通俗理解为打广告、建售楼处等,此处不多谈,另一部分就是各种需要交纳的税费。
本想最后测算出一个结果,但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下,没法个大家一个稍准确的结果,只能给出一个大概的数值:如果每平米的房价是1万元的话,经过上面的步骤,我个人认为实际成本7000是有的。
面包贵是吧 面粉还不呢?
房地产行业在中国意味着什么?
从上面的开发步骤,我们不难看出,说是国民主要经济之一并不为过。
从经济角度来讲,几乎没有行业能与政府联系的如此紧密,巨大的经济产业链,一个高层住宅小区的造价是3亿左右,一个城市有多少这样的小区呢?中国呢?
从个人来讲,参与到这个产业的人成百上千,每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人?
几乎每个工科院校都有土建等专业,从这点就可以看出从事这个行业的数量。
房地产不单单是政府的事情,是整个社会中一部分人共同构成的经济体。
房价为什么这么高,还有很多市场因素,比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等,这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答,在这里不多谈。
内因和外因,都很重要。
我觉得如果了解了下房地产开发的流程,这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识:
比如,为什么中国的房价相比外国的这么贵?
(回顾下我国的开发流程,想象下外国的开发流程)
比如,房地产何时崩盘?
(崩盘了是开发商一个人跳楼吗?牵一发而动全身有木有)
等等等......