主题：海外置业要注意哪些问题

不管是用于投资还是自住，在海外置业必须注意一些问题。专家表示，在海外置业，最主要的问题在于了解所关注地区的经济发展情况，以及当地各种各样的政策，包括税费、贷款、移民等等，同时还要对东西方文化差异的理解，当然，如何选择具有升值潜力的物业，以及如何管理自己的物业等，都是购房者需要仔细考虑，并详细了解的内容。在此，本刊采访了多位具有海外投资经验，或者是直接参与海外房产销售的业内人士，请他们来谈谈这方面的经验，供购房者参考。

了解当地经济发展状况 “在海外置业，最主要的还是要了解当地的房地产市场，并且要了解当地的经济发展状况，这样才算是比较理性的投资方式。”在谈到在海外置业首先要关注的是什么内容，新西兰FCC生活建筑顾问有限公司执行董事周启元如此表示。 周启元具有丰富的海外投资经验，其20年房产开发经验不仅涉足海内外，而且在36年房产生涯中从最基础的工种做起，后来又分别在海内外生活、投资、开发房产，对于海外的房地产市场，他有着独特而深刻的理解。 周启元告诉记者，在投资海外房地产市场的时候，一定要对即将选择投资地区的经济发展状况作一次全面的了解，而不是凭感觉。他表示，现在信息传播非常快，购房者想要了解这些并不困难，只有了解清楚了，才能做到心中有数。“如果只是听信一些代理公司的一面之词，难免有失偏颇，这是海外置业的大忌。”他如是说。 他还强调，了解当地的市场现在是处于怎样的周期。按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是很关键的问题。

不管是用于投资还是自住，在海外置业必须注意一些问题。专家表示，在海外置业，最主要的问题在于了解所关注地区的经济发展情况，以及当地各种各样的政策，包括税费、贷款、移民等等，同时还要对东西方文化差异的理解，当然，如何选择具有升值潜力的物业，以及如何管理自己的物业等，都是购房者需要仔细考虑，并详细了解的内容。在此，本刊采访了多位具有海外投资经验，或者是直接参与海外房产销售的业内人士，请他们来谈谈这方面的经验，供购房者参考。

了解当地经济发展状况 “在海外置业，最主要的还是要了解当地的房地产市场，并且要了解当地的经济发展状况，这样才算是比较理性的投资方式。”在谈到在海外置业首先要关注的是什么内容，新西兰FCC生活建筑顾问有限公司执行董事周启元如此表示。 周启元具有丰富的海外投资经验，其20年房产开发经验不仅涉足海内外，而且在36年房产生涯中从最基础的工种做起，后来又分别在海内外生活、投资、开发房产，对于海外的房地产市场，他有着独特而深刻的理解。 周启元告诉记者，在投资海外房地产市场的时候，一定要对即将选择投资地区的经济发展状况作一次全面的了解，而不是凭感觉。他表示，现在信息传播非常快，购房者想要了解这些并不困难，只有了解清楚了，才能做到心中有数。“如果只是听信一些代理公司的一面之词，难免有失偏颇，这是海外置业的大忌。”他如是说。 他还强调，了解当地的市场现在是处于怎样的周期。按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是很关键的问题。

用好银行贷款

“全世界可能只有中国人喜欢一次性付款，在海外买房，向银行申请贷款是一种非常普遍的做法。” 张玉玲如是说。因此海外的银行针对这部分需求，设计出很多产品，供消费者选择。 张玉玲介绍，在内地，只要与开发商签订了买卖合同，购房者从此开始就要供房了，虽然与交房时间还有一段距离。但在海外则有所不同，如果买的是期房，首期房款是存在购房者的律师信托银行户口里，收取活期利率，从那一刻开始不用供楼，如果是明年盖好，那就明年办按揭，什么时候交楼什么时候供楼，当然期间会按照工程的进度逐步支付一些费用，如土地费、建筑成本等。 专家表示，办理按揭贷款时需要借助专业机构的力量，对于一般的购房者来说，由于自己不太了解各国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。目前在海外买房首期付款在20%～30%之间，对于内地的投资客户来说还是比较轻松的。 很多人会考虑，海外银行如何审查购房者的资格呢？专家表示这与内地有所区别，对于按揭贷款申请客户的资格申请，银行还是比较宽松的。澳大利亚澳中房地产开发有限公司上海代表处常务总监杨文在接受采访时表示，海外的银行根本是不会担心房价问题的，他们认可第三方评估机构出具的报告，房子不会轻易消失，因此银行在一般情况下，不会卡得很严。但是也有例外，张玉玲告诉记者，在中国香港地区贷款，则需要购房者提供收入证明、资产证明或者股票等一系列证明，否则是无法申请到按揭贷款的。 记者了解到，目前有些机构可以办理两种贷款方式，一种是在异地贷款，另外一种就是在所买的地区贷款，因为这涉及到汇率的问题，因此更具投资魅力，因为在不同国家和地区不同时期的贷款利率也是不同的，购房者可以灵活选择，赚钱利差。

如何管理海外房产

有置业者提出，买房容易养房难。的确如此，对于投资海外的置业者来说，远隔重洋，他们根本没有时间和精力去管理自己的房产，因此如何很好地养房倒成了一个比较现实的问题。而记者也在采访中了解到，目前内地有一些推销海外房产的代理机构，只仅仅负责销售，而与置业者签订购房合同，并办理完交房手续之后，其余的事情便全部有投资者自行解决，这在无形中给置业者带来了管理上的不便。 对此，杨文建议置业者可尽量选择有多个合作伙伴的代理机构。据了解，有些公司提供的服务的确很多，如收楼、办理按揭、再售、出租以及出租过程中的客户管理、维修等等，有些公司甚至包括办理旅游、移民签证等业务，这无疑会大大方便置业者。 此外需要注意的，在持有海外房产过程中，还会涉及到税费问题。业内人士表示，各个国家和地区有不同的规定，这需要置业者仔细了解清楚，如在澳洲，每年需要支付的费用主要有房屋保险费和物业管理费，如果一套土地面积为600平方米左右、建筑面积300平方米的别墅，这两种费用分别为250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租赁等业务，需要付出租金5%作为服务费。 海外房地产市场一般会维持比较稳定的上涨态势，但这并非就意味着所有房产都具有投资价值。周启元表示，所投资的物业应该具有自己独特的个性，这样才具有更高的投资价值。在周启元看来，地段以及更多的附加价值如景观等，会使物业升值更有保障。

很有学问，有时候海外能抄到低价房

暂时还没有这个打算啊

没钱啊