主题：陈宝存：推动房价翻番十大因素

是，房价越调越高的基础是土地地价与组成房价的所有因素都是越来越高的，而信贷调控的左右周折，经济对房地产这一基础行业的依赖，货币超发等等因素的影响，数据显示：从全国84个城市地价变动看，2000年到2010年，全国综合地价水平、商业地价水平和居住地价水平分别提高了297%、309%、528%，工业地价水平仅提高了71%。调控十年，M2增速5倍；房价增长5倍。房价上涨是合理的上涨。当然，与此同时，工薪阶层的平均工资上升速度与此并不同步。
  未来商品房市场，我预计的是重点城市五年翻番，其他各类城市的翻番时间会在6到10年实现。那么，翻番的推动因素有那些呢？分析如下：
  第一，稳增长下的货币超发。
  M2数据：03年18.3万亿，08年47万亿，2012年底97.4万亿。十年调控增速是五倍，应对全球金融危机的五9年，增速降成1倍。4万亿投资转变为2012年开始的稳增长，实质仍旧是基建投资拉动经济回升，前述五年针对高速高铁，本轮针对的是高速高铁和城市基础设施建设，城市轨道交通建设，开局的2012年，货币增速13.9%，而计划中本年度，增速不低于13%。货币超发一倍也是5、6年间可以实现的。

国土部目标是土地供应与前述五年的供应总量相等。但是，却忽略了新增供应的日益边缘化，土地供应的质量下降很快。中心城区的土地由于拆迁安置补偿的难度和强度加大，成本过高，实现有效供应时间拉的过长。几乎所有城市政府面临的难题是资源完善配套的老城区土地匮乏，必须转入新城区，与周边城镇。一直以来很多专家的所谓加大土地供应能解决房价上涨问题的说法，也仅仅能停留在口头上。
  北京为例：《北京市2012年度国有建设用地供应计划》要求“首都功能核心区和生态涵养区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20％，城市功能拓展区和城市发展新区的土地供应量不低于全市土地供应总量的80％。其中，规划新城范围内土地供应量占土地供应总量的60%以上，重点新城规划范围内土地供应量约占土地供应总量的20%。”北京市房协副秘书长陈志称：“从结构来看，2012年住房市场呈两个‘二八开’。五环外的成交量占86.5%，成交均价为1.76万元/m2，同比下降2.1%；140平方米以下户型成成交量占80.1%，成交均价为1.73万元/m2，同比下降3.2%。”北京开发商土地困局下，决战六环已经成为事实。

第七：鼓吹与地方政府对抗的社会学者害人害己。
  拆迁与征地矛盾越演越烈，现实是社会学者，如于建嵘、李承鹏等等对征地与拆迁专业知识的无知无畏无良。姑且不论为高速高铁甚至军事设施建设征地拆迁的公益事业，即使商业利益的拆迁，承载着城市基础设施建设，轨道交通与保障房建设的重任，征地补偿与拆迁安置成本，与动辄几百万几千万的出让价之间没有完全唯一的关系。前文已经述及，不做重复分析。而耕地部分，作为集体土地，在符合城市规划的前提下，直接转为国有土地，所谓的征用耕地不是购买耕地产权，而是对耕地权利的收回。98年之前的土地价格超级低，是因为农民认可的是租用集体耕地，也即是承包集体耕地。而在一级土地整理的过程中，一个区域的可出让用地，一般不足一半。2002开始的土地拍卖，信息大量公开，农民个人认识上的误区，认为拍卖地价即为应该给我的补偿价。地价轮番上涨的局面在2004年之后，越演越烈。
  宣传不够，无限放大征地拆迁的负面因素，土地储备难题无限度加大。一刀切的政策，类似重庆那样的大规模收储土地根本无缘发生。地方政府在土地储备方面的工作完全被动，当然也就无从加大土地供应。那么，地价天价的单，只能是购房者承担。