主题：远洋心境二期的准入证

２００２年本市就颁布施行了《天津市商品房管理条例》，并建立起配套的新建商品住宅准入制度。但在房地产市场仍处于卖方市场的情况下，一些开发商为减少逾期交房所带来的赔偿损失，公然违规,在未取得商品房准入证就强行让购房者收房。新修订的《办法》明确了商品房销售合同应载明取得准入证是商品住宅的交付条件。这可以使购房者在今后维权诉讼中改变处于不利的地位，降低维权司法成本。当然，减少不良房产企业的违规行为还需要主管部门加大对其处罚措施和力度，提升违规成本。

楼市卖方市场

购房者仍处弱势

购买大地十二城是张先生30年来最大的一笔，向父母借了10万元，自己贷款30万元，终于买下了心仪的新房。但收房后的喜悦很快被烦恼所冲淡，最近他一直处于后悔自责之中。由于急着等房结婚，他在领钥匙那天没太在意该房这证那证，当时他急着到新房子里看看，感觉还不错，心里挺高兴的。他也知道房子没有通煤气，以为等入住的人多了就自然会通煤气,谁知两年过去了,小区入住了几千户,他家的煤气仍然不通。更让他生气的是，房屋的产权证根本办不下来，这关系到以后房屋的出手。

小区业主论坛也有人提议通过诉讼解决，他也动过这个念头，但由于工作太忙，打官司又不知胜算有多大，他放弃了这个想法。无奈之下，对房产开发商的怨恨都撒在物业身上，物业管理费仅交了第一年后就没再交过。他说，自己也知道物业费与房产开发商的过错没有必然联系，但不交物业费成为他维权唯一武器。他也知道小区物业费收不上来，会直接影响到小区的物业管理水平，从而影响到房屋的市场价值。他希望有关部门能尽快介入，解决小区煤气和产权证问题。到时他也会按时交纳物业费。他后悔自己法律意识太淡薄，在签订购房合同时没找个律师。

张先生不知道，在强大的房产开发商面前，再专业的律师也是“法盲”。前不久，在法院从事民事审判工作的杨法官体验了什么叫弱势群体。为了怕自己挂一漏万，为今后维权留下纰漏，购房前杨法官除熟悉了《天津市商品房管理条例》《合同法》有关条款外，还特意上网下载了许多“签订购房合同注意事项”等资料，又列了许多补充条款。谁知杨法官发现在签订购房合同时这些准备根本用不着，售楼员拿出厚厚的一沓制式商品房购买合同，杨法官能做的只是不停地签名，里面没有可理论的地方。在签订补充合同时，售楼员也已将打印好的合同摆出来，补充合同中大多数条款都是有利于开发商的，即使不利于开发商的个别条款也将风险降到最低限度。杨法官提出将开发商必须取得《新建住宅商品房准许交付使用证》写入补充合同时，被售楼员拒绝。如果不接受这样的做法，杨法官只能放弃购房。事后杨法官说，在房产开发商面前，法律专业人士和普通购房者没什么区别，都是弱势人群。杨法官购买的是全国最一房企的房子尚且这样，其他房企可想而知。  

合同签订不对等

维权成本依旧高

本市某高校教师岳先生就是一位爱“较真”的购房者。 2007年10月，他在河西区购得一套二居室。在购房合同中约定：商品房竣工，经验收合格后方可交付。补充合同在房屋交付一项中约定：买受人持商品房交付通知书办理该房屋交付手续，交接该房屋钥匙后即为合同项下该房屋已交付。岳先生收房入住一年后，该房才进行竣工验收，随后拿到准许交付使用证。2009年年底，岳先生将开发商诉至法院，要求开发商支付违约金10万元。法院认为，岳先生和开发商双方自愿签订商品买卖合同，合法有效，被告依照合同约定时间将验收合格的房屋交付给原告，虽然未办理验收备案和未领取商品房准许交付使用证前与原告办理了入住手续，但原告在接收房屋钥匙后即视为该房屋已交付，因此不支持原告诉讼请求。在上诉二审中，岳先生再次败诉。虽然岳先生还想将官司打下去，但他也知道胜诉的希望很小。他说即使官司赢了，与这几年打官司所消耗的人力精力时间相比，他的目的已不再是经济赔偿。

与岳先生一样“较真”的还有初先生，不同的是他在房产开发商未提供准许交付使用证前拒绝收房。但法院也以准许交付使用证未列入当时购房合同中，不能成为拒绝收房理由而败诉。

市高级人民法院长期审理房地产案件的资深法官张跃民分析说，房产商强行让购房者收房，一种情况是没有按时拿到商品房准许交付使用证，但为了避免逾期交房赔偿违约金，而让购房者强行收房。另一种情况是房产商虽然拿到了准许交付使用证，但房屋的配套并不全，或者是装修有瑕疵，或者有绿化不到位，自认为证件齐全，购房者拒不收房责任自负。房产商没按时拿到准许交付使用证又分多种情况，有的是虽然验收合格，配套齐全，但相关部门审批有一定的时间。有的则是由于资金问题，配套、手续根本不完备，不具备取得准许交付使用证的条件，为了企业利益，违规交房。对于大多购房者而言，由于急着住房，只要有房屋竣工证和质量合格证，面对房产开发商拖延、无赖战术只好认倒霉，因为这部分人耗不起时间。一部分维权意识较强的购房者则是通过与房产开发商协商或者以拒绝收房向房产商施压，逼房产开发商作出赔偿或通过减免物业费的形式补偿。还有一部分是房子我不满意，但我收了，用不交物业费来报复。而真正通过诉讼渠道维权的只是一少部分“较真”的购房者。

■ 点评

降低维权成本

加大违规代价

再强大的个体与房产开发商相比都是弱势，是在楼市仍处于卖方市场的情况下，房产开发商为规避法律诉讼风险，拒绝将准许交付使用证写进合同，从而可以大胆地在不具备房屋交付条件、未拿到准入交付使用证的情况下，强行让购房者收房。购房者在维权无望，或维权成本过高的情况下，要么忍气吞声，要么拒交物业管理费，将损失和怒火撒到另一个法律主体上。

商品房消费不同于一般其他购物消费一手交钱一手交货，消费者购房大多是先交付全款或者通过贷款交付再等待房屋建成交付，有的消费者还要承担贷款利息成本。在购房过程中处于不对等地位，在司法诉讼中应该考虑到购房者的这种弱势地位。法院没有资质也没有人力验证涉诉商品房是否具有居住交付条件，但主管部门有能力进行验证，法院应该对部门对涉诉房屋是否具有居住交付条件的验证进行审查。因此，这次新修订的《办法》明确了商品房销售合同应载明取得准入证是商品住宅的交付条件，为购房群众维护自身合法权益提供统一、明确的法律依据。降低了司法维权成本，加大了维权胜算。

此外，主管部门应该加大对违规强行交房的企业进行处罚。记者从市有关部门了解到，多年前，市有关部门就在组织修订准入证管理实施细则，并起草《商品房违规入住处罚裁量办法》，进一步明确准入管理过程中各方责权，规范房地产开发企业和政府服务部门的行为，同时为违规行为处罚制定裁量尺度。但这个办法一直没有出台，目前对违规企业处罚的办法还是依据2002年颁布实行的《天津市商品房管理条例》，责令违规企业改正违规行为，并处10万元罚款。这样的处罚对追逐利润最大化的房产开发商而言，违法成本太低，违规交房也在所难免。

既然天津市制定了“准入证”制度，且这种制度至少能够满足广大购房者的切身利益，房产开发商、相关政府部门就应当严格遵守“准入证”制度，切实维护广大人民的利益。

天津市建委最新的关于“天津市新建住宅商品房准许使用管理办法”，于2010年八月三十日发布，自2011年1月1日起施行，至2015年12月31日废止。



  天津市新建住宅商品房准许使用管理办法

第一条为加强本市新建住宅商品房准许交付使用的管理，保护购房人的合法权益，根据《天津市商品房管理条例》，制定本办法。
第二条 本市区域内新建住宅商品房适用本办法。
本办法所称住宅商品房，是指列入我市商品房备案核准，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住房。
第三条 本市住宅商品房实行准许使用制度。
房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取天津市新建住宅商品房准许交付使用证（以下简称准许使用证）后，方可交付使用。
第四条 建设主管部门负责本市新建住宅商品房交付使用管理工作。
在市配套办负责的基础设施配套管理区域范围内、总建筑面积15万平方米以上的新建住宅商品房项目，准许使用证由市建设主管部门核发。其余新建住宅商品房项目准许使用证由区、县建设主管部门核发。
第五条准许使用证按幢发放。
分期建设的住宅商品房，可以分期领取准许使用证，分期交付使用。
第六条 供水（包括自来水、再生水）、供电、供气、供热、排水等专业经营服务单位，应当自房地产开发企业提出配套工程竣工验收申请之日起7个工作日内验收完毕；验收合格的，应当在3个工作日内向房地产开发企业出具验收合格证明。
第七条 各相关部门及专业经营服务单位根据各自职责出具本办法第八条所列证明文件。在出具证明文件前，应到现场对新建住宅商品房项目申请出具证明文件对应幢号进行查验。经现场查验符合以下条件后，方可出具相关证明文件。
（一）建筑工程竣工，经验收合格。
（二）建设工程规划验收合格。
（三）供水（包括自来水、再生水）工程已竣工，并接入城市供水管网。
（四）供电工程已竣工送电，户表装表，并按照电力部门的供电方案纳入城市供电网，不使用临时施工用电。
（五）排水工程已竣工，并接入城市排水管网；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经新建住宅商品房项目所在地的排水管理部门审核同意，并确定临时排放的期限。
（六）燃气工程已竣工，有燃气管网的，应与燃气管网相接；没有燃气管网的，应完成新建住宅商品房项目建筑物内、用地范围内燃气管道的铺设并具备今后燃气接通条件。
（七）建设工程按规划进行供热配套，供热二次网和建筑物内供热工程已竣工，热计量表安装完毕，具备供热条件。
（八）非经营性公建已同步建成并具备使用功能，或已按照规定缴纳非经营性公建配套费用。
第八条 房地产开发企业应当在新建住宅商品房具备交付使用条件之日15个工作日前，向建设主管部门申请办理准许使用证。房地产开发企业申请办理准许使用证，应当提交以下材料：
（一）工程竣工验收合格证明文件；
（二）建设工程规划验收合格证；
（三）供水（包括自来水、再生水）、供电、供气、供热、排水等配套验收合格证明文件；
（四）非经营性公建配套证明。
第九条 对符合本办法第八条规定，经审查合格的项目，建设主管部门自收到全部申请材料之日起7个工作日内核发准许使用证。
经审查，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，建设主管部门应当当场或者在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。
房地产开发企业在商品房买卖合同约定的交付日期前，未取得准许使用证的，应当通知购房人延期办理入住手续。待新建住宅商品房达到交付使用条件，房地产开发企业应当及时向建设主管部门申请办理准许使用证，并在取得准许使用证后，通知购房人办理入住手续。
第十条 房地产开发企业和各专业经营服务单位应当签订配套服务合同。配套服务合同示范文本由市有关部门制定，示范文本中应载明取得准许使用证作为提供配套服务的条件。
国家和本市对配套费用的标准有规定的，应当执行规定的标准。
第十一条 有关部门制定的商品房买卖合同示范文本中应载明住宅商品房的交付标准是取得准许使用证。
第十二条 房地产开发企业将新建住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示当期交付住宅商品房的准许使用证。
第十三条 对于没有取得准许使用证的新建住宅商品房项目，房地产开发企业不得要求物业服务企业为购房人办理入住手续。
第十四条 房地产开发企业未取得准许使用证，擅自将新建住宅商品房交付使用或要求物业服务企业为购房人办理入住手续的，由建设主管部门依照有关法律法规进行处罚。
房地产开发企业违规办理入住给购房人造成损失的，购房人可以依法向房地产开发企业要求赔偿。
专业经营服务单位对符合条件的新建住宅商品房不予出具或拖延出具相关配套证明的，由建设主管部门依照有关法律法规进行处罚；给房地产开发企业造成损失的，应依法承担赔偿责任。
第十五条 由市建设主管部门批准建设的经济适用房、公共租赁房、限价商品房参照本办法执行。
第十六条本办法自2011年1月1日起施行，至2015年12月31日废止。市人民政府2001年1月2日《印发天津市新建住宅商品房准许使用管理办法的通知》(津政发〔2001〕3号)同时废止。

天津市城乡建设和交通委员会

               二〇一〇年八月三十日